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Grundsteuer

Alexander Wackerbeck

veröffentlicht am 25.06.2024

Geltungsbereich: Deutschland

Rechtlicher Disclaimer: Herausgeberin und Autor:innen haften nicht für die Richtigkeit der Angaben. Beiträge zu Rechtsfragen können aufgrund geänderter Rechtslage schnell veralten. Sie ersetzen keine individuelle Beratung.

Die Grundsteuer belastet als sog. Objektsteuer den inländischen Grundbesitz. Das gilt auch für Sozialimmobilien, die allerdings unter Beachtung weiterer Voraussetzungen von der Grundsteuer befreit sein können, z.B. bei der Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke. Durch die jüngste Reform der Grundsteuer hat insbesondere die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer deutliche Gesetzesänderungen erfahren.

Überblick

  1. 1 Zusammenfassung
  2. 2 Ablauf: Von der Bewertung zur Erhebung
  3. 3 Steuererleichterungen für steuerbegünstigte Körperschaften
  4. 4 Umfang der Steuerbefreiung
  5. 5 (Rück-)Ausnahme Wohnungen
    1. 5.1 Qualifikation als Wohnung
    2. 5.2 Stand der Rechtsprechung und Gesetzgebung
  6. 6 Anzeigepflichten bei Änderungen
  7. 7 Aktueller Stand und Ausblick
  8. 8 Quellenangaben
  9. 9 Literaturhinweise

1 Zusammenfassung

Die Grundsteuer erfasst als sogenannte Objektsteuer den inländischen Grundbesitz. Dazu zählen nach § 2 GrStG (Grundsteuergesetz) (Betriebs-)Grundstücke, Gebäude und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Was im Detail unter den Grundstücksbegriff fällt, regelt das Bewertungsgesetz (BewG). Da die Gemeinden in der Regel über das Heberecht verfügen, fließt die Grundsteuer diesen zu und stellt – neben der Gewerbesteuer – eine wesentliche Einkunftsquelle für diese dar. Die Gemeinden bestimmen durch den sogenannten Hebesatz über die Höhe der Grundsteuerbelastung (§ 25 GrStG). Berechnet wird die Grundsteuer in drei Schritten: Nach Ermittlung und Feststellung des Einheits- bzw. Grundsteuerwertes folgt die Festsetzung des Steuermessbetrages. Dieser wiederum dient den Gemeinden zur Festsetzung der Grundsteuer. Ob ein Grundstück steuerpflichtig oder steuerbefreit ist, entscheidet sich nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (01.01., 0:00 Uhr). Das heißt, Änderungen, die während des Kalenderjahres auftreten, wirken sich erst auf die Grundsteuer des nächsten Kalenderjahres aus (§ 9 GrStG). Schuldner:in der Grundsteuer ist der- oder diejenige, dem oder der der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwertes zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Grundsätzlich gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten im Mietverhältnis, sodass der bzw. die Eigentümer:in die Grundsteuerbelastung abwälzen kann. Der oder die Mieter:in hingegen hat Anspruch auf die richtige Bemessung der Grundsteuer und kann Fehler bei der Erhebung der Grundsteuer gegenüber dem Eigentümer oder der Eigentümerin geltend machen.

Durch sein Urteil vom 10.04.2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der Einheitswerte für verfassungswidrig und hat damit die Reform der Grundsteuer angestoßen. Auf den Stichtag 01.01.2022 wurden bundesweit alle von der Steuerpflicht betroffenen Grundstücke allein für Grundsteuerzwecke neu bewertet. Ergebnis der Bewertung ist der Grundsteuerwert, der den veralteten Einheitswert ersetzt. In den meisten Bundesländern wird das sogenannte Bundesmodell zur Bewertung angewendet. Fünf Bundesländer (siehe unten) wenden im Rahmen ihrer Abweichungsbefugnis nach Art. 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG ein eigenes Modell zur Bewertung an. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer soll sich nach der Reform, jedenfalls nach der Planung, nicht verändern (Aufkommensneutralität). Zurzeit ermitteln die Gemeinden den ab 2025 zur Anwendung kommenden Grundsteuerhebesatz. Das heißt, es ist momentan noch nicht absehbar, zu welcher Steuerbelastung die Neubewertung des Grundbesitzes im Einzelfall führt. Die neue Grundsteuer wird ab 01.01.2025 erhoben. Bis 31.12.2024 bleibt das bisherige Verfahren gültig.

Das Grundsteuergesetz wurde durch die Reform nur an wenigen Stellen geändert. Wesentliche Aspekte bleiben durchgehend bestehen. Die vom Bundesmodell abweichenden Bundesländer haben die Kernnormen des Grundsteuergesetzes in ihre Landesgrundsteuergesetze übernommen. Die Reform hat sich im Wesentlichen durch eine Überarbeitung und Ergänzung des Bewertungsgesetzes vollzogen (§ 218 ff. BewG).

Insbesondere für Immobilien, die durch steuerbegünstigte Körperschaften zur Verfolgung ihrer gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecke genutzt werden, ändert die Reform allenfalls die Höhe der Grundsteuerbelastung, insoweit eine nicht grundsteuerbefreite Tätigkeit auf dem Grundstück der Körperschaft ausgeübt wird. Die Steuerbefreiungen und die damit ständig verbundenen Abgrenzungsfragen ändern sich durch die Reform nicht. Neu ist jedoch, dass neben der Anzeigepflicht im Sinne des § 19 GrStG eine Erklärungs- und Anzeigepflicht nach § 228 BewG bei Nutzungsänderungen zu beachten ist.

2 Ablauf: Von der Bewertung zur Erhebung

In den meisten Bundesländern wird das Bundesmodell angewendet. Die Abweichler sind:

  • Bayern: reines Flächenmodell
  • Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
  • Hamburg: Wohnlagenmodell
  • Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren
  • Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell.

Beim Bundesmodell bewerten die Finanzämter die Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz und ermitteln dadurch den Grundsteuerwert. Dieser wird mit der Steuermesszahl, die sich aus der Grundstücksart und eventuellen Ermäßigungen ergibt, multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der örtlichen Gemeinde wird die Grundsteuer gebildet. Es ergehen in der Regel folgende Bescheide: Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid. In Hessen zum Beispiel werden Grundsteuerwert und -messbetrag in einem Bescheid verbunden.

Grundsteuer: Der Ablauf nach dem Bundesmodell
Abbildung 1: Der Ablauf nach dem Bundesmodell (Eliotax GmbH, eigene Darstellung)

Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf sogenannte Non-Profit-Organisationen, die in Rechtsform der Körperschaft, gemeinnützige oder mildtätige Zwecke im Sinne der §§ 52, 53 AO verfolgen, als solche anerkannt sind und daher nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG von der Körperschaftsteuer befreit sind (siehe auch Gemeinnützigkeit).

3 Steuererleichterungen für steuerbegünstigte Körperschaften

Steuerbegünstigte Körperschaften, die ihren Grundbesitz ausschließlich und unmittelbar für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzen, sind insoweit für den Grundbesitz von der Grundsteuer gem. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 GrStG befreit. Die Steuerbefreiung ist folglich an die subjektive Voraussetzung (=steuerbegünstigte Körperschaft) und objektive Voraussetzung (=Nutzung für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke) gebunden. Zum Nachweis der subjektiven Voraussetzungen dienen die Feststellung der Satzungsmäßigkeit nach § 60a AO oder ein Freistellungsbescheid bzw. eine Anlage 1 zum Körperschaftsteuerbescheid. Die objektive Voraussetzung wird in Form der Überprüfung der tatsächlichen Geschäftsführung im Sinne des § 63 AO einer selbstständigen Prüfung durch das Lage-Finanzamt zugeführt.

Wird der Grundbesitz im sogenannten ideellen Bereich oder im steuerbegünstigten Zweckbetrieb (§ 14, 65 bis 68 AO) genutzt, ist die Grundsteuerbefreiung zu bejahen (zur Ausnahme Wohnung siehe 4.). Eine Grundsteuerbefreiung ist aber auch dann möglich, wenn die steuerbegünstigte Körperschaft das Grundstück an ein anderes steuerbegünstigtes Unternehmen vermietet, welches das Grundstück zur Verfolgung gemeinnütziger oder mildtätiger Zwecke verwendet (Beispiel: Ein gemeinnütziger Verein vermietet sein Pflegeheim an eine steuerbegünstige Betreiberin). Die Nutzung des Grundbesitzes in der Vermögensverwaltung durch Vermietung an Dritte, nicht begünstigte Rechtsträger oder an begünstigte Rechtsträger, die das Grundstück (teilweise) nicht für einen steuerbegünstigten Zweck nutzen, ist (insoweit) nicht von der Grundsteuer befreit. Gleiches gilt für die Nutzung des Grundbesitzes im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (z.B. Cafeterien oder Parkplätze und -häuser). 

Eine Steuerbefreiung liegt auch dann nicht vor, wenn ein:e nicht begünstigte:r Investor:in ein Grundstück an eine gemeinnützige Körperschaft vermietet (BFH v. 26.02.2003 – II R 64/00).

4 Umfang der Steuerbefreiung

Ebenfalls als vollständig von der Grundsteuer befreit gelten gemäß § 8 Abs. 2 GrStG Grundstücke, die sowohl steuerbegünstigten Zwecken (§§ 3 und 4 GrStG) als auch anderen Zwecken dienen, ohne dass eine räumliche Abgrenzung für die verschiedenen Zwecke möglich ist und die Nutzung zu steuerbegünstigten Zwecken überwiegen (gemischte Nutzung). Hier sind zwei Konstellationen möglich:

  1. Zum einen könnten dieselben räumlich abgrenzbaren Gebäudeteile zeitlich hintereinander oder zeitlich abwechselnd genutzt werden und
  2. zum anderen könnten sie durchgehend gemischt genutzt werden, wodurch eine zeitliche Abgrenzung nicht möglich ist.

„Überwiegen“ gemäß § 8 Abs. 2 GrStG bedeutet, dass die Nutzung zu mehr als 50 % für steuerbegünstigte Zwecke erfolgt. Als Aufteilungsschlüssel kommen sowohl Zeitmaßstäbe als auch Umsätze in Betracht. Bei dem Zeitmaßstab sind Leerzeiten grundsätzlich unbeachtlich.

Gemäß § 8 Abs. 1 GrStG werden räumlich abgrenzbare Teile einer wirtschaftlichen Einheit einzeln hinsichtlich der Wirksamkeit von Steuerbefreiungen bewertet. Das führt dazu, dass einzelne Flächen innerhalb einer wirtschaftlichen Einheit gesondert behandelt werden können. Teile vom Grundbesitz, die für steuerpflichtige Zwecke genutzt werden, sind dementsprechend zu bewerten. Steuerfreie Teile des Grundbesitzes sind aus der Bewertung auszuschließen. Immer dann, wenn wirtschaftliche Einheiten voll oder teilweise für steuerpflichtige Zwecke genutzt werden, muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden. So sieht § 219 Abs. 3 BewG nur dann eine Feststellung des Grundsteuerwertes vor, wenn und soweit dieser für die Besteuerung relevant ist.

Das Bundesland NRW zum Beispiel hat für vollständig von der Grundsteuer befreite wirtschaftliche Einheiten eine Auflistung von den Eigentümer:innen angefordert, die innerhalb der Abgabefrist der Erklärungen zur Neubewertung einzureichen war. Berlin hingegen hat auch dann einer Erklärung für vollständig steuerbefreite Grundstücke angefordert, wenn diesen eine Grundsteuernummer zugeordnet wurde.

5 (Rück-)Ausnahme Wohnungen

5.1 Qualifikation als Wohnung

Eine wichtige Ausnahme zur Steuerbefreiung sind Wohnungen. Diese sind gem. § 5 Abs. 2 GrStG immer steuerpflichtig. Es kommt daher nicht auf die Eigentümerschaft und die Art der Benutzung an. Für Wohnungen gibt es folgende kumulativ zu erfüllende Kriterien, die seit der Reform der Grundsteuer in § 249 Abs. 10 BewG kodifiziert sind:

  1. Größe der Wohneinheiten > 20 qm
  2. Bad, Dusche, Toilette
  3. Küche oder Kochgelegenheit
  4. Abschließbarkeit

Sogenannter Wohnraum im Sinne des § 5 Abs. 1 GrStG, der zur Verfolgung steuerbegünstigter Zwecke verwendet wird (Nr. 3), ist dagegen von der Grundsteuer befreit. Wohnraum liegt vor, wenn Räume zwar für Wohnzwecke genutzt werden, jedoch baulich nicht die Voraussetzungen des Wohnungsbegriffs erfüllen.

5.2 Stand der Rechtsprechung und Gesetzgebung

Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahrzehnten häufig mit der Differenzierung zwischen Wohnraum und Wohnung befasst. Häufig liegt der Teufel im Detail und eine Einzelfallbetrachtung ist unabdingbar. So hat z.B. das FG Münster vom 13.12.2018 - 3 K 34/16 EW rkr geurteilt, dass eine Pflegeeinrichtung keine Wohnung ist, wenn die Türen zu den Wohngruppen aus brandschutzrechtlichen Gründen mit Blindzylindern versehen sind. Das gilt auch dann, wenn der Zugang ab 18 Uhr nur noch auf Klingeln und Öffnung von innen hin möglich ist. Denn auch diese Tatsache – so der urteilende Senat – stehe einem ungehinderten Zugang Dritter nicht entgegen. In allen Urteilen wird deutlich, dass die Rechtsprechung an die Gesetzgebung gebunden ist: Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn sind stets grundsteuerpflichtig, selbst wenn sie von Rechtsträgern i. S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GrStG fremden Dritten zur Verwirklichung von gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken überlassen werden (vgl. BFH-Urteil vom 26.08.2020 – II R 39/18). Bereits in den 1980er-Jahren befasste sich die Rechtsprechung mit den Auswirkungen des Grundsteuerreformgesetzes vom 07.08.1973. Dort war der Gesetzesbegründung Folgendes zu entnehmen:

„Wohnungen können auch dann nicht befreit werden, wenn sie vom Eigentümer, z.B. einer gemeinnützigen Stiftung […], zu besonders günstigen Mieten an sozialschwache Bevölkerungskreise vermietet werden. Es ist nicht Sache der Gemeinden, durch Verzicht auf die Grundsteuer die Mietpreisgestaltung zu beeinflussen. Es muss vielmehr durch die Wohngeldgesetzgebung auch einkommensschwachen Mietern die Aufbringung der Miete für eine angemessene Wohnung ermöglicht werden“.

Die Rechtsprechung machte deutlich, dass, selbst wenn eine Grundsteuerbefreiung in diesen Fällen sozialpolitisch wünschenswert wäre, eine Gesetzesänderung nicht in der richterlichen Kompetenz liegt (u.a. BFH 30.4.1982 – III R 33/80). Bis heute hat der Gesetzgeber nichts daran geändert, obwohl die damalige Auffassung aus vielerlei Gründen neu zu bewerten wäre. Neben den modernen Wohn- und Versorgungsformen in der Eingliederungshilfe oder der Altenhilfe würde auch die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt ausreichend Anlass bieten, bestimmte Wohnungen von der Grundsteuer zu befreien. Die Ampel-Regierung hatte sich zwar die Novellierung der Wohngemeinnützigkeit in den Koalitionsvertrag 2021–2025 (SPD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und FDP 2021, S. 69) geschrieben, bis heute aber keine konkreten Vorschläge dazu unterbreitet. Damit ist nach hiesiger Auffassung in dieser Legislaturperiode auch nicht mehr zu rechnen.

Überblick über die Grundsteuerbefreiung
Abbildung 2: Überblick über die Grundsteuerbefreiung (Eliotax GmbH, eigene Darstellung)

6 Anzeigepflichten bei Änderungen

Im Bundesmodell und in den meisten Ländermodellen gibt es alle 7 Jahre einen Hauptfeststellungszeitpunkt, zu dem eine Neubewertung stattfindet. Der nächste Zeitpunkt ist der 01.01.2029.

Zusätzlich dazu hat der Gesetzgeber mit § 228 BewG eine weitere Anzeigepflicht für Steuerpflichtige geschaffen. Nach dem Bewertungsgesetz ist bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sowie bei Änderung der Eigentumsverhältnisse innerhalb eines Monats nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Änderung erfolgte, entsprechend Anzeige zu machen (z.B. sind Änderungen im Jahr 2022 bis zum 31.01.2023 anzuzeigen).

Änderungen in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücks müssen gemäß § 19 GrStG innerhalb von 3 Monaten bei der Finanzverwaltung angezeigt werden.

Vertreter:innen gemeinnütziger Organisation wird empfohlen, die Anzeigepflichten im Sinne des § 19 GrStG sowie des § 228 BewG zum Bestandteil eines Tax Compliance Management Systems zu machen.

7 Aktueller Stand und Ausblick

Die Reform der Grundsteuer und die damit verbundene Pflicht zur Neubewertung des Grundbesitzes auf den 01.01.2022 haben bei Grundstückseigentümer:innen und der Steuerverwaltung eine enorme Belastung ausgelöst. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwerterklärung wurde daher in einigen Bundesländern immer wieder verlängert. Trotz Fristablauf fehlen heute (Stand 21.06.2024) immer noch etliche Erklärungen, sodass die Finanzverwaltung vielerorts Schätzbescheide erlassen hat. Zudem türmen sich die Einsprüche gegen die Grundsteuerwertbescheide bei der Finanzverwaltung. Allein NRW verzeichnete jüngst über eine Million Einsprüche. Teilweise richten sich die Verfahren gegen Fehler bei der Datenübernahme. Deutlich mehr Einsprüche dürften sich mittlerweile gegen das Bewertungsverfahren als solches richten, da insbesondere in der Typisierung des Bewertungsverfahrens im Bundesmodell eine Verfassungswidrigkeit vermutet wird. Dort wird den Grundstückseigentümer:innen zum Beispiel nicht ausdrücklich die Möglichkeit gegeben, einen niedrigeren Bodenrichtwert bzw. Verkehrswert nachzuweisen. Zwischenzeitlich wurde in den entsprechenden Verfahren beim Bundesfinanzhof (Aktenzeichen: II B 79/23 und II B 78/23) entschieden, auf die sich Einspruchsführer berufen können. Der Steuerpflichtige hat demnach im Einzelfall und unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert des Grundstücks nachzuweisen.

Achtung: Für steuerbegünstigte Körperschaften, die von einer Steuerbefreiung für ihren Grundbesitz profitieren können, ist zu beachten, dass Fehler in der steuerlichen Qualifikation und Erfassung von Grundstücken bereits bei der Feststellung des Grundsteuerwertes, allerspätestens bei der Festsetzung des Steuermessbetrags im Einspruchsverfahren zu beanstanden sind. Eine Steuerbefreiung kann nicht mehr mit Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid erwirkt werden. 

Die Non-Profit-Organisationen hat die Neubewertung gleich in mehrere Hinsichten getroffen, schließlich war die Grundsteuer eine Steuerart, mit der sich in der Vergangenheit die wenigsten Akteure dort befasst haben. Nun aber mussten Grundstücke identifiziert, entsprechende Daten zusammengetragen und die Frage nach der Nutzung geklärt werden. Teilweise bestehen erhebliche Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen der Steuerbefreiung und -pflicht. Zudem waren die Möglichkeiten im Rahmen der Erstellung der Steuererklärung nicht immer auf die Besonderheiten von NPO zugeschnitten. Nicht selten muss der Umgang mit Fehlern in der Vergangenheit beraten werden. Nachdem sich nun die Wogen etwas geglättet haben und nach Abgabe der Erklärungen die Datenlage aktuell ist, heißt es, diese auch weiterhin gut zu pflegen, denn in vielen Bundesländern steht die Neubewertung zum 01.01.2029 wieder an. Außerdem hat die Grundsteuer durch die Reform auch für NPO an Bedeutung gewonnen. Neben die seit langem bestehende Anzeigepflicht im Sinne des § 19 GrStG ist die Erklärungs- und Anzeigepflicht des § 228 BewG getreten, die zur Vermeidung von Versäumnissen einem steuerlichen Monitoring, idealerweise in ein Tax Compliance Management System eingebettet, zugeführt werden müssen.

8 Quellenangaben

Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD), BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und Freie Demokratische Partei (FDP), Hrsg., 2021. Mehr Fortschritt wagen: Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit. Koalitionsvertrag 2021–2025 zwischen SPD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und FDP [online]. Berlin: SPD, 07.12.2021 [Zugriff am: 19.06.2024]. Verfügbar unter: https://www.spd.de/fileadmin/​Dokumente/​Koalitionsvertrag/​Koalitionsvertrag_2021-2025.pdf

9 Literaturhinweise

Krumm, Marcel und Petra Paeßens, 2022. Grundsteuergesetz: mit Bewertungsgesetz (Auszug) und Landesgrundsteuergesetzen: Kommentar. Verlag C.H. Beck oHG. ISBN 978-3-406-75821-8

Troll, Max und Dirk Eisele, 2021. Grundsteuergesetz. 12., neubearbeitete Auflage. München: Verlag Franz Vahlen. ISBN 978-3-8006-6265-4

Grootens, Mathias, Hrsg., 2022. Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz: Kommentar. 2. Auflage. Herne: NWB Verlag. ISBN 978-3-482-67802-8

Stenger, Alfons und Matthias Loose, 2024. Bewertungsrecht: Kommentar. Köln: Otto Schmidt Verlag. ISBN 978-3-504-25074-4

Lippross, Otto-Gerd und Wolfgang Seibel, 2017. Basiskommentar Steuerrecht. Köln: Otto Schmidt Verlag. ISBN 978-3-504-20135-7

Informationen im Internet

Verfasst von
Alexander Wackerbeck
Diplom-Kaufmann, Steuerberater, zertifizierter Stiftungsberater (FSU Jena)
Geschäftsführender Partner der Eliotax GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Münster und Düsseldorf
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Zitiervorschlag
Wackerbeck, Alexander, 2024. Grundsteuer [online]. socialnet Lexikon. Bonn: socialnet, 25.06.2024 [Zugriff am: 21.07.2024]. Verfügbar unter: https://www.socialnet.de/lexikon/29846

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