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Die Investition in die Sozialimmobilie - ein großes Risikopotenzial?

Ulrich Schartow

Veröffentlicht am 01.03.2005.

Zusammenfassung
Risiken für Investor und Betreiber lassen sich nur durch eine langfristige Kalkulation verringern.

Jahrzehnte lang fristete die Sozialimmobilie ein von der Immobilienwirtschaft ungesehenes Dasein zwischen freigemeinnützigen Trägern, karitativen Organisationen und öffentlichen Trägern. Dieses hat sich in den letzten Jahren grundlegend geändert. Es begann in den 90er Jahren. „Sichern Sie sich Ihre Zukunft durch hohe Renditen in der Seniorenimmobilie“ oder “ Zukunftsmarkt Seniorenresidenz“. Da der Markt für Bürobauten, Wohnungen oder auch Einkaufszentren und Supermärkte auf der grünen Wiese weitgehend ausgereizt war, hörte man diese Rufe gerne und wandte sich der Seniorenimmobilie zu. Bauträger und Baufinanzierer von Wohnungseigentum erfanden zur Marktbelebung die Wohnimmobilie für betreutes Wohnen, gliederten sie, wenn irgend möglich, einem bestehenden Altenpflegeheim an … und legten los. Jeder der noch ein Bestandsgrundstück zu verwerten hatte, prüfte, ob denn der Bebauungsplan auch die Möglichkeit der Verwirklichung einer Pflege- oder Wohnimmobilie für Senioren zuließ.

Wenn ja, wurde „Betreutes Wohnen“ konzipiert und Mietvorstellungen bis zu DM 70,- pro Quadratmeter und Monat entwickelt. Betreiber von Pflegeheimen wollten die Chancen, die andere bereits nutzten für sich nicht verstreichen lassen und mieteten ganze Wohnimmobilien zu Preisen an, die weit über dem ortsüblichen Mietspiegel lagen.

Die Interessendivergenzen zwischen Bauträgern und langfristigen Betreibern wurden entweder übersehen oder verharmlost. Nur wenige wollten sich die Chance entgehen lassen, durch die Anmietung und Untervermietung mit erheblichem Mietaufschlag einen zusätzlichen Ertrag zu erwirtschaften. Darüber hinaus sollte das unternehmerische Ziel der Vollbelegung der Pflegeimmobilie durch die Wohnimmobilie positiv beeinflusst werden. All dieses, so die Prognosen, kein Problem bei der durch Standortanalysen untermauerten und unterstellten Nachfrage sowie den demographischen Entwicklungen.

Auch selbst betreibende Eigentümer wollten die Zeichen der Zeit nutzen und bauten Wohnungen an bestehende Pflegeeinrichtungen an oder ergänzten bestehende Baupläne um Wohneinheiten.

Für die Erfinder des betreuten Wohnens – die Bauwirtschaft – ein durchaus gutes Geschäft. Barrierefreies Bauen, ebenso behindertengerechte Ausstattung ist tägliches Geschäft, wenn es der Bauherr denn nur haben will.

Und der Bauherr wollte.

Nur das Geschäft der Betreiber ging nicht auf. Zu den angebotenen Konditionen wurden die Wohnungen vielfach nicht angenommen. Die Erwartungen mussten zu Lasten der Erträge drastisch herunter geschraubt werden, um das Ziel der Vollvermietung zumindest einigermaßen zu erreichen. Die Refinanzierung der Generalmietverträge durch die Einzelmietverträge war nicht sichergestellt. Ebenso wurden bei den selbst betreibenden Eigentümern die Refinanzierungen der aufgenommenen Darlehen immer schwieriger.

Was war zu tun?

Die Möglichkeit der Subvention durch erbrachte Pflegeleistungen, die nichts mit der Miete zu tun haben, ist schmerzlich, je nachdem wie es gestaltet wird nicht erlaubt und kann auf Dauer keine Lösung sein.

Bei der Anmietung der Immobilie durch einen Generalmietvertrag bleibt nur das offene Gespräch zwischen Betreiber und Vermieter, der an die Grenzen seiner Möglichkeiten gehen muss, um den Generalmieter auf Dauer nicht zu verlieren. Verliert er ihn, wird die Situation auch für den Vermieter äußerst prekär, denn er kann, ist ein Insolvenzverwalter eingesetzt, zumindest in der nächsten Zeit nicht mit regelmäßiger oder gar vollständiger Mietzahlung rechnen. Der Insolvenzverwalter des Betreibers wird zunächst, gegebenenfalls auch auf Dauer, den Betrieb weiter führen. Die für den Betrieb und die Masse zunächst erforderliche Liquidität kann der Insolvenzverwalter nur aus den Einnahmen aus Pflegesätzen und erhaltenen Mieten generieren.

Die nicht erfolgende oder unvollständige Mietzahlung hat beim Immobilieneigentümer die Folge, dass er seinen Verpflichtungen den finanzierenden Banken gegenüber nicht nachkommen kann. Das endliche Resultat ist auch hier absehbar. Das Objekt wird einem neuen Eigentümer zugeführt, voraussichtlich in einer Zwangsversteigerung, nach der ein außerordentliches Kündigungsrecht zu Gunsten des neuen Eigentümers ausgeübt werden kann.

Alle langfristig Beteiligten haben hier verloren. Die Investoren, die Betreiber und die finanzierenden Institute.

Noch unüberschaubarer werden diese Szenarien, wenn die Initiative von naturgemäß nur kurzfristig Beteiligten ausgegangen ist oder ausgeht:

Ein Bauträger baut für einen eigenen Investor, der wiederum an einen eigenen Betreiber vermietet. Wenn nun überdurchschnittlich gut in der Position Bauträgergeschäft verdient werden soll, sind die Mietpreise entsprechend zu gestalten. Finanzierende Institute haben die vorgelegten in sich stimmigen Rechnungen nachempfunden und auch im Hinblick auf das Wachstum Finanzierungsentscheidungen getroffen, die nicht den erwünschten Erfolg nach sich zogen. Das Ende ist wiederum bitter.

Leider ist dieses Szenario kein erdachtes. Es ist in den letzten Jahren Fakt gewesen und auch heute nicht vollständig erledigt.

Also beinhaltet die Sozialimmobilie ein großes Risikopotenzial, von dem man die Finger lassen sollte?

Nein, so ist die Aussage nicht richtig. Richtig ist die Aussage:

Die Sozialimmobilie bedarf des Know-hows der Sozialwirtschaft. Insbesondere muss der Wille aller Beteiligten auf die langfristige Betreiberschaft ausgerichtet sein.

Eine Immobilie muss sich aus sich heraus rechnen. Das heißt auch und insbesondere für die Sozialimmobilie, dass sämtliche in Zusammenhang mit der Immobilie entstehenden Kosten sowohl aus der Bauphase als auch aus der Bewirtschaftungsphase aus den Mieteinnahmen bestritten werden müssen.

Die Investitionsphase beinhaltet nun einmal auch das Grundstück, selbst dann, wenn es in der Berechnung des Investitionskostenanteils im Pflegesatz unberücksichtigt zu bleiben hat. Ebenso sind alle Nebenkosten zu berücksichtigen. Auch eine Standortanalyse, Baukostencontrolling, Bauqualitätskontrolle und Bearbeitungsgebühren sowie Sachverständigenkosten sind zu berücksichtigen.

Die Bewirtschaftungsphase endet nicht, wie viele Wirtschaftlichkeitsberechnungen es aussagen, spätestens nach dem ersten Jahr der unterstellten Vollbelegung. Alleine die aufgenommenen Darlehen haben Laufzeiten von bis zu über dreißig Jahren. Neben der Abschreibung sind Verwaltungskosten, Betriebskosten und Mietausfallrisiken zu berücksichtigen. Für welche Zeiträume müssen Instandsetzungen vorgeplant werden und was dürfen Sie kosten? Wie stehen sie im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und zu weiteren zu berücksichtigenden Einflüssen, z.B. einer voraussichtlich erforderlichen Revitalisierung nach einer längeren Bewirtschaftungsphase?

Die IS Immobilien-Service GmbH hat für diese erforderlichen Überlegungen im Vorfeld einer Investition mit IS InvestControl ein Produkt entwickelt, das den Anspruch erfüllt, Sicherheit für langfristige Investitionsentscheidungen erarbeiten zu können, indem es eine Investitionsvorausschau über 40 Jahre zulässt und abbildet. Alle entstehenden Kosten und Erlöse, sowohl in der Bau- als auch in der Bewirtschaftungsphase, werden erfasst und vorausberechnet, die Finanzierung mit den aktuellen Konditionen erstellt und die hieraus resultierenden Zahlungsströme über die gesamte Finanzierungslaufzeit zusammengeführt und beantwortet dem Investor folgende Fragen:

  • Sind die erforderlichen Beurteilungskriterien berücksichtigt?
  • In welchem Verhältnis steht der Preis der Immobilie zur Gesamtleistung?
  • Um welche Finanzierungsmittel sind die vorhandenen Finanzierungsteile (inkl. Eigenmittel) zu einer Gesamtfinanzierung zu ergänzen?
  • Bei welcher Auslastung ist mit den zu erwartenden Erlösen aus der Immobilie eine Kostendeckung zu erzielen?
  • Welche Kosten (bereits bekannte + Erfahrungswerte) sind in der Bewirtschaftungsphase zu berücksichtigen?
  • Wie wirkt sich die Investition auf die Gewinn- und Verlustrechnung und auf die Liquiditätsplanung aus?

Die Investition in die Sozialimmobilie ist also auch unter Risikogesichtspunkten zu handhaben, wenn unter Einsatz wirksamen Controlling-Instrumentariums von Anfang an stets die Langfristigkeit der Investition im Auge behalten wird und damit die beherrschbare Betriebssituation von Beginn an Berücksichtigung findet.


Autor
Ulrich Schartow
Geschäftsführer der IS Immobilien-Service GmbH
Homepage www.sozialbank.de
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Zitiervorschlag
Ulrich Schartow: Die Investition in die Sozialimmobilie - ein großes Risikopotenzial?. Veröffentlicht am 01.03.2005 in socialnet Materialien unter http://www.socialnet.de/materialien/14.php, Datum des Zugriffs 16.07.2019.


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