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Dagmar Reiß-Fechter (Hrsg.): Immobilien­management für Sozialwirtschaft und Kirche

Cover Dagmar Reiß-Fechter (Hrsg.): Immobilienmanagement für Sozialwirtschaft und Kirche. Ein Handbuch für die Praxis. Nomos Verlagsgesellschaft (Baden-Baden) 2016. 3., vollständig überarbeitete und erweiterte Auflage. 724 Seiten. ISBN 978-3-8487-2214-3. D: 98,00 EUR, A: 100,80 EUR, CH: 139,00 sFr.
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Thema

Dieses Standardwerk für kirchliches Immobilienmanagement liegt grundlegend überarbeitet in 3. Auflage vor.

Im Titel jetzt um das Thema „Sozialwirtschaft“ ergänzt, weiterhin mit einer starken juristischen Dominanz in den Ausführungen, bleibt der Charakter dieses Sammelbandes bestehen: eine fundierte, grundsolide Darlegung immobilienrechtlicher und immobilienwirtschaftlicher Fragen, in der auch spezifische Aspekte kirchlicher Immobilien behandelt werden.

Aufbau und Inhalt

Das Buch ist in zwölf inhaltliche Blöcke unterteilt.

1. Immobilien in Sozialwirtschaft und Kirche. In einer kleine Einführung von Reiß-Fechter, deutlich akzentuiert auf Kirchengebäude, die sozialwirtschaftlichen Dimensionen tauchen nur am Rande auf, wird die Dimension kirchlicher Immobilienwirtschaft beleuchtet. Dazu ein, in einem kirchlichen Buch, unvermeidlicher Beitrag über Ethos und Haltung im Immobilienmanagement von Thomas Zeilinger.

2. Immobilienmanagementlehre. Annette Kämpf-Dern stellt in zwei Aufsätzen systematisch und für „unsere“ Zwecke gut brauchbar die im Immobilienmanagement so prominenten Ansätze CREM, PREM, EREM, WeREM, REM vor und gibt eine ausgearbeitete, nachvollziehbare und excellent gelungene Gebrauchsanleitung für die Implementierung eines professionellen REM-Systems. Für den Ökonomen etwas fremd, aber für ein kirchliches Buch unvermeidlich, wird dieser Abschnitt mit kommunikationstheoretischen Überlegungen zum Changemanagement von Thomas Zeilinger geschlossen.

3. Analyse und Bewertung des Immobilienbestandes. Ein Kernstück des Immobilienmanagements liegt in der Analyse und Bewertung. Herwig Teufelsdörfer zeigt verschiedene Verfahren wie Portfolioanalyse, Benchmark und Balanced Scorecard und weist in der Beschreibung der Verfahren diesen typische Kennzahlen und Informationen zu, die für ein kirchliches Immobilienmanagement von Interesse sind. Dies hat eher illustrierenden Charakter, der Autor weist darauf hin, dass es möglich ist, diese Verfahren einzusetzen, aber es ist nicht ganz klar, ob diese Verfahren ausgewählt wurden, weil sie „unverzichtbar“ für kirchliches Immobilienmanagement sind. – Beeindruckend systematisch und fundiert der Beitrag von Bienert und Geiger über die Bewertung des Immobilienbestandes. Die Autoren schildern die Bewertungsanlässe, Methoden zur Ermittlung der Verkehrswerte, befassen sich dann mit der Spezifik von Sozialimmobilien als einer Form der Spezialimmobilien, finden eine entsprechende Systematisierung und zeigen, Schritt für Schritt, hervorragend erläutert, Möglichkeiten und Fallstricke in der Bewertung von Sonderimmobilien im kirchlichen Bereich. Eher aus einer prinzipiellen Sichtweise, welche Funktionalitäten ein IT-System in der Immobilienwirtschaft haben sollte, sehr dicht geschrieben, nur mit hin und wieder illustrierenden Bezügen zur spezifischen Problematik von kirchlichen Immobilien, beschreibt Bogenstätter „immobilienwirtschaftliche EDV-Lösungen“. Über in der Branche bereits eingesetzte Programme, über die Verknüpfbarkeit mit sozialwirtschaftlichen Branchenlösungen erfährt man: „In der Praxis befinden sich in Unternehmen oder auch kirchlichen Organisationen die unterschiedlichsten EDV-Systeme im Einsatz.“ Aber gibt es über diese Programme nicht seit Jahren eine intensive Diskussion?

4. Bilanzierung. Allgemeines zur Bilanzierung nach HBG liefert Jeanette Raethel, Spezifisches steuern Schneider/Vogelbusch bei. Gut beleuchtet wird die in der kirchlichen Praxis häufig anzutreffende Erbauproblematik, die Besonderheit in der Abschreibung in der Sozialwirtschaft, wobei die Erläuterungen der Autoren zur Komponentenmethode gute Hinweise vermitteln. Abschließend ein Beitrag von Marianek, der gut geschrieben ist, aber offensichtlich ohne Abgrenzung zu den anderen Beiträgen in diesem Abschnitt.

5. Finanzierung und Investition in Immobilien. Eingeleitet wird dieser Block mit einem Beitrag von Raethel, der aus betriebswirtschaftlicher Perspektive die Thematik von Immobilieninvestitionen behandelt. Dargelegt wird der Instrumentenkoffer der BWL, das Basiswissen zur Finanzierung – das alles ist gut und richtig, – aber man wartet als Leser noch auf die Relevanz für die Besonderheiten kirchlichen und sozialwirtschaftlichen Immobilienwesens. Ebenso gut und richtig, in seiner Systematik und fundierten Klasse fast schon ein kleines Lehrbuch, aber auch noch ohne konkreten Bezug zur „Sonderimmobilie“, ist der folgende Text über Investitionsrechnung von Fritz Schmoll genannt Eisenwerth. Dieser Beitrag ist rundum gelungen, eine echte Kopiervorlage. Kurz und knapp und gut die Ausführungen von Strugalla über Investition in Erbbaurechte. – Alle drei Beiträge sind fundiert, sauber und gelungen, aber eben grundsätzlicher Art. Es ist verblüffend, dass ausgerechnet die in der Sozialwirtschaft dominierenden Fragen der spezifischen Finanzierung von Sozialimmobilien nicht behandelt werden. Warum gibt es nicht mal einen kleinen Beitrag dazu?

6. Transaktionen von Immobilien, Immobilienmarketing. Lobenswert der Beitrag von Küster und Müller über den Kauf und Verkauf von Grundstücken. Hier wird in der juristischen Systematik u.a. eine Übersicht über relevante Rechtsformen des Käufers bzw. Verkäufers geliefert: nicht-wirtschaftliche Vereine, Stiftungen, Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften, Genossenschaften und es wird auch auf kirchliche Rechtsträger eingegangen. Alle Fragen rund um den Kaufvertrag, vom Nießbrauch, Verwertungsrechte, Gewährleistungen usw. werden behandelt. Immobilienmarketing, das ist das Thema von Mattmüller/Hoog/Koenen, ist auch im kirchlichen und sozialwirtschaftlichen Sektor ein dringliches Thema. Die Autoren legen die Grundlagen, beschreiben die strategische Marketingplanung, Zielgruppenanalysen, Verfahren der Marktforschung, Aspekte der Preisbildung und die Notwendigkeit von Marketingkommunikation. Das Alles ist gelungen, auch der anschließende Versuch, das Immobilienmarketing über den Dienstleistungscharakter der Immobilie zu definieren, geht in die richtige Richtung, bleibt aber noch zu allgemein, die in der sozialwirtschaftlichen Diskussion eingeführten Themen bleiben außen vor.

7. Projektentwicklung und Bauprozessmanagement. Nach einer umfassenden Einführung von Kämpf-Dern in die Projektentwicklung – liest sich wie ein allgemeingültiger Fahrplan, in dem wirklich alle relevanten Aspekte behandelt werden, und zwar vorzüglich in der Analyse und Darstellung, mit hilfreichen Beispielen, beschäftigt sich Josef Zimmermann mit dem Bauprozessmanagement. Die Lektüre dieses Beitrags ist ebenfalls ein fachlicher Genuss, wunderbar systematisch werden die einzelnen Prozesse und Phasen beschrieben und Problemstellungen diskutiert.

8. Nachhaltige Bewirtschaftung des Immobilienvermögens. Wie man Gebäude organisiert, wie man lebenszyklisch-orientiert ein Facility Management einsetzt und schon in der Gebäudeplanung Aspekte des FM berücksichtigt, beschreibt Bahr. Die Autorin zeigt dann auch ein (neues) analytisches Budgetierungsverfahren: PABI (praxisorientierte, adaptive Budgetierung von Instandhaltungsmaßnahmen), mit dem sich auf Sicht Instandhaltungsbudgets besser planen lassen. Dieses PABI-Verfahren wird sehr ausführlich, auch im mathematischen Detail, erläutert und scheint für die Lösung typischer Probleme im kirchlichen Immobilienbereich, sehr interessant zu sein. Ein ebenfalls im kirchlichen Bereich überall und ständig auftauchendes Thema stellt die Frage dar, mit welcher Investition man anfangen soll, welche man schieben sollte… Eine ausgefeilte Lösung liefert Raschper in seinem sehr praxisnahen und gut nachvollziehbaren Beitrag über die „Feststellung des Investitionsbedarfs und Priorisierung“. Dieser Text ist ausgezeichnet und beispielhaft, wie sich wissenschaftliches Wissen, ohne Informationsverlust, in die Gebrauchswelt transformieren lässt. Die Herausgeberin des Bandes, Dagmar Reiß-Fechter, rundet dieses Kapitel mit einer Darlegung der Betriebskosten von Immobilien ab. Sie bleibt als Juristin in der Logik des Rechts und beschäftigt sich insbesondere mit der Umlagefähigkeit und Weiterberechnung einzelner Kostenarten und zeigt die gesetzlichen Grundlagen hierfür. In einem Ausblick zeigt die Autorin eine Möglichkeit, die ermittelten Betriebskosten in ein Benchmarkingsystem aufzunehmen.

9. Baurecht, Architekten- und Ingenieursvertragsrecht. Brandhorst beschäftigt sich mit den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften, an denen sich Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kirchlicher Gebäude orientieren müssen. Da geht es um Fragen der Genehmigungspflicht, um Bauordnungsrecht mit den Unterkapiteln „Überbau- und Abstandsflächen, Barrierefreiheit, Sonderbauten, energierechtliche Anforderungen“, sowie um Fragen des Bebauungsplans. Gut geschrieben, auch für Nicht-Juristen. Der Bauvertrag in all seinen Facetten ist Gegenstand des Beitrages von Pause/Stretz. Dieser Beitrag ist juristisch präzise, juristisch knapp und juristisch systematisch und von einem Nicht-Juristen nicht zu rezensieren. Zumindest findet der Rezensent die vielen Zwischenüberschriften („Verjährung“, „Rechnung“, „Mängelhaftung“, „Vertragsstrafe“ und viele mehr) interessant und auch aus seiner Praxiskenntnis relevant. Nicht unähnlich in ihrer Systematik sind die Ausführungen von Preussner zum Architektenrecht. Geschildert werden verschiedene Typen des Architektenvertrags, die (Leistungs-) Pflichten des Architekten, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Haftung des Architekten, Schadensersatzpflichten, die Abnahme der Architektenleistung.

10. Mietverträge und Nutzungsvereinbarungen. Bis ins Detail, auch wiederum in schönster juristischer Systematik und entsprechender Sprache, zeigen Bub und Bernhard Grundzüge und Feinheiten von Mietverträgen. Es geht um Abgrenzungen von Wohn- und Geschäftsräumen, von Werkmiet- und Werkdienstwohnung, es geht um Mieterhöhungen und deren Varianten, um Kündigungen des Mietverhältnisses, um Modernisierungsmaßnahmen, um allerlei Fragen, die sich im allgemeinen Mietrecht stellen. Demgegenüber beschäftigt sich der Beitrag von Schlosser mit der Mietproblematik im Pflegebereich, um Besonderheiten bei Mietverträgen, um Gewährleistungsrechte und Sicherheitsleistungen des Heimbetreibers. Ein Nebenthema, das aber doch einige sozialwirtschaftliche Komplexträger kennen, analysiert Küster. Es geht um die Überlassung von Flächen für die Gewinnung regenerativer Energien, wie Photovoltaik-Anlagen und Onshore-Windanlagen.

11. Rechtsverhältnisse unbebauter Grundstücke. Die in diesem Abschnitt versammelten Beiträge, der Rezensent hat sie, auch wegen ihrer thematischen Fremdheit, sofort gelesen, werden, auch wegen ihrer thematischen Besonderheit, nicht näher dargelegt, allerdings zur Lektüre empfohlen. Erbbaurecht (Ott), land- und forstwirtschaftliche Pachtverträge (Karg/Dittrich), Jagd- und Fischereipacht (Schulz), Friedhof und Friedhofsrecht (Barthel).

12. Eigentümeraufgaben und Eigentümerpflichten. Teichert berichtet über das Energie- und Umweltmanagement in kirchlichen Gebäuden. Zeigt die politischen Hintergründe auf und die Verfahren der Audits und die notwendigen Bausteine eines Umweltmanagements. Foltin/Teichert zeigen dann, detailliert an verschiedenen Einrichtungstypen mit IST-Zahlen, wie Klimaschutz in kirchlichen Gebäuden konkret umgesetzt werden kann und welche Kostendimensionen betroffen werden. Das überaus brisante, und oftmals in der kirchlichen Praxis unterschätzte Thema der Vekehrssicherung im Rahmen der Eigentümerpflichten behandelt Schielein in seinem guten Beitrag, den man, wenn es nicht verboten wäre, auch als Kopien verteilen sollte Man erfährt nicht nur Wichtiges über Verantwortung, Aufmerksamkeitspflichten und Haftung, sondern auch über praktische Schlussfolgerungen für die Leitung einer Einrichtung. Passgenau und ebenfalls höchst aktuell ist der ebenfalls von Schielein verfasste Beitrag über die mögliche Übertragung dieser Eigentümerpflichten auf Externe. Am Beispiel des Facility Managements zeigt der Verfasser die hierfür notwendigen Überlegungen für Vertragsgestaltungen. Die beiden Versicherungsprofis Dettmer/Hrycej stellen in ihrem Beitrag die verschiedenen Versicherungsbereiche rum um Immobilien vor. Die Vielzahl der Risiken, die man als Immobilienmanager zu beachten (und im Zweifel: zu versichern) hat, werden sorgfältig aufgeschrieben.

Fazit

Dieses Buch ist richtig gut, die Beiträge sind fundiert, wissenschaftlich solide, manche ausgezeichnet. Es ist für Geschäftsführer mit Immobilienverantwortung im kirchlichen und sozialen Bereich ein Band, der nicht sehr weit vom Schreibtisch stehen sollte. Man muss lange überlegen, ob es Fragen im Immobilienrecht oder in der Immobilienverwaltung gibt, die nicht durch Lektüre dieses Buches geklärt werden können. Das ist ein klarer Vorteil des vorliegenden Bandes. Die Beiträge des Buches setzen an der allgemeinen Darlegung ihrer Themata an, und kommen dann, unterschiedlich intensiv, zu speziellen Problematiken im Kirchen- und Sozialbereich. Die Autorinnen und Autoren sind bemüht, illustrative Beispiele aus dem kirchlichen Immobilienbereich zu finden –, aber man spürt doch häufig eine gewisse thematische Distanz zu denjenigen Entscheidungsproblemen, mit denen sich sozialwirtschaftliche und kirchliche Träger im Moment herumschlagen müssen.

Das Einzige, was mich an diesem Buch, das durchwegs solide geschrieben und von der Herausgeberin ausgezeichnet zusammengestellt ist, an einigen Stellen stört, sind die Abbildungen. Die Qualität der Beiträge und der Abbildungen passt nicht immer recht zusammen; es wäre wünschenswert, wenn das Lektorat des Verlags sich in dieser Hinsicht mehr Mühe geben würde.


Rezension von
Prof. Dr. Bernd Halfar


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Zitiervorschlag
Bernd Halfar. Rezension vom 25.11.2016 zu: Dagmar Reiß-Fechter (Hrsg.): Immobilienmanagement für Sozialwirtschaft und Kirche. Ein Handbuch für die Praxis. Nomos Verlagsgesellschaft (Baden-Baden) 2016. 3., vollständig überarbeitete und erweiterte Auflage. ISBN 978-3-8487-2214-3. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/20927.php, Datum des Zugriffs 23.11.2020.


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ISSN 2190-9245

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