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Thomas Spielbauer, Michael Then u.a.: WEG (Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht )

Cover Thomas Spielbauer, Michael Then, Christian Spielbauer: WEG. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht mit weiterführenden Vorschriften. Erich Schmidt Verlag (Berlin) 2017. 3., neu bearbeitete und erweiterte Auflage. 1352 Seiten. ISBN 978-3-503-17082-1. D: 112,00 EUR, A: 115,20 EUR.

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Thema

Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) vom 15.03.1951 (BGBl. I S. 175) wurde zuletzt durch das Gesetz vom 05.12.2014 zur Erleichterung der Umsetzung der Grundbuchamtsreform in Baden-Württemberg sowie zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes (BGBl. I S. 1962) mit Wirkung vom 13.12.2014 geändert.

Seitdem hat es keine weiteren gesetzlichen Änderungen gegeben. Jedoch weisen die Autoren in ihrem Vorwort darauf hin, dass sich das Wohnungseigentumsrecht wie bisher einer lebhaften Rechtsprechung erfreut. So sind etwa 1.000 wohnungseigentumsrechtliche Entscheidungen der Instanzgerichte in letzter Zeit veröffentlicht worden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem das Wohnungseigentumsrecht in weit über 100 Entscheidungen fortentwickelt. So wurde z. B. im verfahrensrechtlichen Bereich geklärt, dass eine Anfechtungsklage nicht gegen die Mitglieder der Untergemeinschaft, sondern immer gegen alle Eigentümer der Gesamtgemeinschaft zu erheben ist. Gegebenenfalls muss das Gericht bei einer Anfechtungsklage dem Verwalter aufgeben, eine Eigentümerliste vorzulegen. Zudem hat der V. Senat etwa seine Rechtsprechung zur „Demnächst-Zustellung“ (z. B. rechtzeitige oder unzeitige Klagezustellung) der Rechtsprechung des VII. Senats angepasst. Geklärt ist auch, dass die Gemeinschaft bei gemeinschaftsbezogenen Pflichten passiv prozessführungsbefugt ist. Im materiell-rechtlichen Bereich wurde vom BGH beispielsweise festgestellt, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verjährt. Ein Eigentümer kann aber keinen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Instandsetzung geltend machen, wenn er vorherige Beschlüsse über das Zurückstellen der Maßnahme nicht angefochten hat. Andererseits können sich Eigentümer, die einer dringenden Sanierung nicht zustimmen, schadensersatzpflichtig machen. Führt ein Eigentümer eigenmächtig eine Sanierung durch, ist die Kostenerstattung möglicherweise eingeschränkt. Das Verbot, Eigentümern durch Beschluss neue Pflichten aufzuerlegen, gilt auch bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung. Geklärt ist auch, dass die Gemeinschaft, die regelmäßig als Verbraucher zu behandeln ist, einen Kredit aufnehmen kann, wobei aber strenge Anforderungen an den Beschluss gestellt werden. Der BGH hat sich mit der Abgrenzung von baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierender Instandhaltung befasst und die Beschlusskompetenz zur Anschaffung von Rauchwarnmeldern bejaht. Wenn Ansprüche wegen Störung des Gemeinschaftseigentums vergemeinschaftet sind, können sie nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden. Obgleich der BGH seine Rechtsprechung zum Wirtschaftsplan und zur Jahresabrechnung, etwa die Darstellung von periodenfremden Zahlungen, weitergeführt hat, bestehen nach wie vor große Unsicherheiten in diesem Bereich.

Die dritte Auflage des Kommentars berücksichtigt diese Entwicklung der Rechtsprechung zum WEG-Recht. Umfassend werden alle Fragen zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan anhand der aktuellen Rechtsprechung insbesondere des BGH behandelt. Der Kommentar enthält hilfreiche Muster für Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, die ausführlich erläutert werden. Dabei werden auch praxisrelevante und schwierige Vorgänge (wie etwa die Finanzierung einer großen Sanierungsmaßnahme teilweise aus Sonderumlage, teilweise aus Rücklagenauflösung und teilweise über den laufenden Haushalt) dargestellt.

Autoren

  • Thomas Spielbauer ist Vizepräsident des Landgerichts München I a. D. Er war viele Jahre Vorsitzender der dortigen 1. Zivilkammer, die für die Berufungen und Beschwerden in WEG-Verfahren zuständig ist.
  • Michael Then ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht in München und insbesondere auf dem Gebiet des Zivilrechts tätig. Seit vielen Jahren hat er einen Beratungsschwerpunkt im Wohnungseigentumsrecht.
  • Christian Spielbauer ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München.

Aufbau und Inhalt

Das Werk ist in vier Teile gegliedert. Ein Vorwort. ein Abkürzungsverzeichnis und ein Literaturverzeichnis sind vorangestellt.

Die vier Teilabschnitte sind:

  1. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)
  2. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz
  3. Weiterführende Vorschriften
  4. Anhänge

Es dürfte sich als sehr praktisch herausstellen, dass der gesamte Gesetzestext des WEG dem Werk vorangestellt wurde. Gleichermaßen praktisch stehen die einzelnen Paragrafen jeder Kommentierung vor. So kann der eilige Leser schnell die gesuchte Vorschrift finden und nachlesen; der nach einer detaillierten erläuternden Problematik Suchende wird dann den Gesetzestext mit der dazu gehörigen dem Gesetz sachlogisch folgenden Kommentierung finden.

Das WEG und seine 64 Paragrafen mit der eigentlichen Kommentierung sind im Teilabschnitt „B“ dann in vier Gesetzesteile gegliedert:

  1. Teil Wohnungseigentum
  2. Teil Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
  3. Teil Verfahrensvorschriften
  4. Teil Ergänzende Bestimmungen

Unter Teilabschnitt C. sind Vorschriften mit Kommentierungen zum GKG hinsichtlich der Kostenfragen und zum ZVG hinsichtlich der Zwangsvollstreckung zu finden. Das Werk schließt dann mit einem Stichwortverzeichnis ab.

Diskussion

Das Wohnungseigentumsrecht ist ein lebensnahes und sehr lebendiges Recht, wie die gehäufte Rechtsprechung zu daraus resultierenden Einzelfragen zeigt. Die einzelnen Urteile gehen direkt auf die Lebensfragen in Eigentumswohngemeinschaften ein, regeln und erläutern sie, indem sie den Willen des Gesetzgebers und der untergesetzlichen Rechtsnormen, wie Kaufverträgen, Teilungserklärungen, Hausordnungen etc. abbilden.

Tatsächlich gab es für den Gesetzgeber, aber speziell für die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren immer wieder Regelungsnotwendigkeiten für Anhaltspunkte und Verbesserungsansätze an den bestehenden Vorschriften. Gerade diese fortentwickelten Tatsachen begründen die Notwendigkeit für den vorliegenden Kommentar. Vor diesem Hintergrund behandelt die Neuauflage des Berliner Kommentars WEG vertiefend das gesamte Recht des Wohnungseigentums – einschließlich begleitend kommentierter Prozessrechtsnormen sowie ergänzender Verordnungen und Verwaltungsvorschriften. Das Werk steht für eine grundlegende, praxisorientierte und verständliche Darstellung des WEG-Rechts und bietet dazu rechtssichere Lösungen. Die Autoren erläutern ausführlich die regelmäßig zum Streit führende Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan vor dem Hintergrund der einschlägigen BGH-Rechtsprechung sowie der Rechtsprechung der Instanzgerichte. Die Kommentierungen werden durch konkrete Lösungsvorschläge, zahlreiche Gliederungsbeispiele und Muster für die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan nebst Einzelerläuterung anschaulich ergänzt. Auf praktische Hinweise, z. B. zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme braucht nicht verzichtet zu werden.

Für Richter, Notare, Rechtsanwälte und Verwalter von WEG-Anlagen, aber auch für interessierte Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer ist dieser Kommentar auch aufgrund seines handlichen Formats als sehr wertvoll zu bezeichnen. Wer täglich mit der Materie des Wohnungseigentumsrechts befasst ist, wird den Kommentar nicht missen mögen.

Fazit

Als Fazit kann festgestellt werden, dass abgewägt werden muss, ob es in der heutigen, einem schnellen Wandel unterlegenen Zeit opportun ist, einen einbändigen Kommentar zum WEG herauszubringen. Es mag sicher ein Wagnis darstellen. Dennoch kann das im Falle dieses Kommentars zum WEG als gut geglückt bezeichnet werden. Die Kommentierungen bewegen sich durchweg auf einem sehr hohen Niveau, ohne in eine unverständliche Mengenerweiterung der komplexen Materie abzugleiten. Im Gegenteil: Die komplexgerechte Darstellung begegnet, gepaart mit einer schlüssigen und nachvollziehbaren Sprache sowie mit einer versierten eigenen Meinung der Autoren, den Anforderungen der fachlich orientierten Leserschaft. Bei der Zielgruppe des Werkes wird insbesondere der direkte Praxisbezug gut ankommen, denn dadurch kann eigene Arbeit in bestimmtem Umfang sicher eingespart werden. Folglich ist es der Zielgruppe anzuraten, diesen sachverständigen Kommentar anzuschaffen.


Rezension von
Hans-Joachim Dörbandt
Rechtsberatung Kranken-/Pflegeversicherung, Rentenberater und Prozessagent -
Fachautor in den Bereichen Pflege, gesetzliche Pflegeversicherung, gesetzliche Krankenversicherung
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Zitiervorschlag
Hans-Joachim Dörbandt. Rezension vom 09.02.2017 zu: Thomas Spielbauer, Michael Then, Christian Spielbauer: WEG. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht mit weiterführenden Vorschriften. Erich Schmidt Verlag (Berlin) 2017. 3., neu bearbeitete und erweiterte Auflage. ISBN 978-3-503-17082-1. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/22058.php, Datum des Zugriffs 07.04.2020.


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