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Wolfgang Schmidt-Futterer: Mietrecht (Wohn- und Gewerberaum­mietrecht)

Cover Wolfgang Schmidt-Futterer: Mietrecht. Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts. C.H.Beck Verlag (München) 2017. 13., neu bearbeitete Auflage. 3065 Seiten. ISBN 978-3-406-69938-2. 185,00 EUR.

Hubert Blank, Hrsg.
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Thema

Behandelt wird das Wohn-und Gewerberaummietrecht einschließlich der wichtigsten Nebengesetze.

Herausgeber und Autoren

Herausgegeben wurde der Band von Hubert Blank, Richter am Landgericht a.D.

Weitere Autoren sind:

  • Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund
  • Norbert Eisenschmid, Rechtsanwalt
  • Prof. Dr. Siegbert Lammel
  • Dr. Hans Langenberg, Vorsitzender Richter am Landgericht a.D.
  • Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
  • Elmar Streyl, Vorsitzender Richter am Landgericht Krefeld

Entstehungshintergrund

Das Mietrecht wird als Bestandteil des BGB in entsprechenden BGB-Kommentaren erläutert oder es erfolgt die Darstellung in speziellen Mietrechtskommentaren sowie in Handbüchern und anderen Publikationen. Von diesen Veröffentlichungen unterscheidet sich der vorliegende Band dadurch, dass es sich um einen Großkommentar handelt, mit dem das Wohn- und das Gewerbemietrecht des BGB, wichtige andere mietrechtliche Vorschriften sowie prozessuale Bestimmungen, insbesondere zur Räumungsvollstreckung erläutert werden. Dieser erscheint im 2-Jahres Rhythmus. Die vorliegende 13. Auflage befindet sich auf dem Stand von Frühsommer 2017.

Aufbau und wesentliche Inhalte

Die Darstellung folgt dem Aufbau der jeweiligen Normen. Der Schwerpunkt liegt auf der Erläuterung der mietrechtlichen Bestimmungen des BGB. Das vollständige Inhaltsverzeichnis findet sich bei der Deutschen Nationalbibliothek.

Das Mietrecht wurde seit Erscheinen der 12. Auflage durch die höchstrichterliche Rechtsprechung weiterentwickelt und partiell verändert. Die entsprechenden Entscheidungen wurden umfassend berücksichtigt. Zu verweisen ist hierzu auf BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen, zu den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen, zu Kündigungen u.a. Es erfolgt die komplexe Erläuterung des Rechts der Wohn-und Gewerberaummiete. Besonderheiten, die die Geschäftsraummiete betreffen, werden herausgearbeitet. Aus der Vielzahl der erörterten Rechtsprobleme soll hier auf die Kommentierungen zur sogenannten Mietpreisbremse verwiesen werden. Bezüglich dieser Regelungen werden unterschiedliche Tendenzen in der Rechtsprechung sichtbar. Es ist davon auszugehen, dass diese Vorschriften in ihrer bisherigen Form keinen Bestand haben werden und es über kurz oder lang zu einer gesetzlichen Neuregelung kommen wird. Die Bestimmungen der §§ 556d, 556 e, 556 f, 556 g, die die sogenannte Mietpreisbremse betreffen, wurden durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.05.2015 in das BGB eingeführt. Es wurden damit erstmals Normen über die Höhe der zulässigen Miete beim Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrages geschaffen. Damit erfolgte „eine Wiederbelebung der preisrechtlichen Beschränkungen“ (Seite 1544). Diese neue Phase der Mietbegrenzung erinnere teilweise an Wohnraumbewirtschaftungsvorschriften. Diese hätten auch früher „ die Ursachen des Mietanstieges nicht behoben, zumal sie die Belastung der Miete durch steigende Betriebskosten unberücksichtigt lässt“ (Seite 1545).

Gesetzgeberisch ist dies der Versuch auf Mietpreissteigerung bei Neuvermietung in bestimmten Regionen zu reagieren. Diese Regelungen gelten nicht bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Von der Grundregel in § 556 d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei der Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, gibt es gemäß § 556 e BGB zwei Ausnahmen. Das betrifft Fälle einer höheren Vormiete (§ 556 e Abs. 1 BGB) und Vermietungen bei in den letzten 3 Jahren durchgeführten Modernisierungsarbeiten(§ 556 e Abs. 2 BGB)

Gemäß § 556 d Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Diese Rechtsverordnungen müssen begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Auf S. 1560 ff sind tabellarisch die Gemeinden aufgeführt, in denen mit Stand Juni 2017 die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete gilt. Die entsprechenden Normen werden umfassend erläutert. Die Entscheidungen hierzu werden ausgewertet. Es ist weiterhin eine intensive Auseinandersetzung mit dieser Problematik in der Rechtsprechung zu verzeichnen. Es wird auf die „kaum vermittelbare Kakophonie der Instanzgerichte zur Rechtswirksamkeit der Mietpreisbremsverordnungen in den verschiedenen Bundesländern“ verwiesen (T.Hannemann, Immobilien und Mietrecht -1/2018). Teilweise wird von einer Verfassungswidrigkeit der entsprechenden Verordnungen ausgegangen. So gibt es beispielsweise beim Landgericht Berlin hierzu in unterschiedlichen Kammern gegensätzliche Auffassungen. Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift über die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) für verfassungswidrig und hat deswegen diese Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 – 67 S 218/17). In diesem Band wird auf Seite 1547 ff. zu den verfassungsrechtlichen Rahmenbedingungen Stellung bezogen. Im Ergebnis der Bewertung entsprechender Bedenken wird unter Berücksichtigung der Befristung der Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren davon ausgegangen, dass trotz der rechtstaatlich bedenklichen Regelung eine Verfassungswidrigkeit noch nicht vorliegen dürfte (Seite 1548).

Fazit

Das vorliegende Großkommentar ragt aus der Vielzahl von Mietrechtshandbüchern und Kommentaren heraus. Er beinhaltet eine umfassende, praxisnahe und wissenschaftlich fundierte Darstellung des Wohn-und Gewerbemietrechts. Auslegungsprobleme bezüglich der jeweiligen Normen werden anhand der Urteile des BGH und einer Vielzahl von Entscheidungen anderer Gerichte erläutert. Entsprechende Rechtssprechungsverweise ermöglichen den Zugriff auf spezielle Fragestellungen. Hervorzuheben ist, dass nicht nur das materielle Mietrecht dargestellt wird, sondern auch mietprozessuale Vorschriften erläutert werden. Auf Grund dessen ist der Band all denjenigen zu empfehlen, die sich intensiv mit Fragen des Wohnungs- und Gewerbemietrechts auseinandersetzen müssen.


Rezensent
Dr. Richard Schüler
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Homepage www.anwaelte-ssk.de
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Zitiervorschlag
Richard Schüler. Rezension vom 15.03.2018 zu: Wolfgang Schmidt-Futterer: Mietrecht. Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts. C.H.Beck Verlag (München) 2017. 13., neu bearbeitete Auflage. ISBN 978-3-406-69938-2. Hubert Blank, Hrsg. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/23577.php, Datum des Zugriffs 20.04.2018.


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