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Isabell Götz, Gerd Brudermüller u.a.: Die Wohnung in der familienrechtlichen Praxis

Cover Isabell Götz, Gerd Brudermüller, Michael Giers: Die Wohnung in der familienrechtlichen Praxis. Miete - Eigentum - Wohnungsüberlassung - Verfahren. Gieseking Verlag (Bielefeld) 2018. 2., völlig neu bearb. Auflage. 300 Seiten. ISBN 978-3-7694-1206-2. D: 49,00 EUR, A: 50,40 EUR.

Reihe: FamRZ-Buch - 25.
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Autoren

Die Professoren Götz und Brudermüller als Vorsitzende Richter an OLGs und Dr. Giers als Direktor eines Amtsgerichts sind erfahrene Richter und ausgewiesene Fachleute dieser besonderen Thematik in der rechtswissenschaftlichen Literatur.

Thema

Die Autoren verfolgen mit ihrem Buch insbesondere zwei Ziele:

  1. Einmal stellen sie die Grundzüge des Mietrechts speziell bei Paaren unter besonderer Berücksichtigung des Familienrechts dar.
  2. Und zweitens wollen sie der Praxis Hilfestellung bei der Suche nach zutreffenden Anspruchsgrundlagen geben, wenn es denn um die Wohnung bei familienrechtlichen Problemen geht, wie z.B. die Alleinüberlassung der Wohnung bei bestehender Ehe, bei Scheidung, den Schutz des nichtehelichen Lebensgefährten oder auch den Schutz der Kinder.

Aufbau

Nach einem sehr detaillierten ausführlichen Inhaltsverzeichnis gliedert sich der Inhalt des Buches in zwei Teile, von denen sich der erste kürzere Teil auf 84 Seiten mit den Rechtsverhältnissen an der gemeinsamen Wohnung beschäftigt und der zweite Teil auf 166 Seiten die gerichtliche Regelung der Alleinnutzung einer Wohnung im Konfliktfall und die Wohnungsüberlassung durch das Familiengericht behandelt.

Ein Anhang mit Checklisten für die verschiedenen Möglichkeiten der Wohnungsüberlassung und Formulierungshilfen für Anträge und Beschlüsse sowie ein Stichwortverzeichnis runden das Buch ab.

Inhalt

Der erste Teil des Buches wird überschrieben mit: Rechtsverhältnisse an der gemeinsamen Wohnung – Begründung, Änderung, Beendigung. Dieser Teil ist in unterschiedlicher Gewichtung in vier Abschnitte unterteilt – Mietverhältnisse, dingliche Berechtigung, Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der gemeinsamen Wohnung und dritte Personen in der Wohnung. Diese vier Abschnitte sind jeweils wieder vielfältig untergliedert.

A) I. Mietverhältnisse.

Die Autoren beschreiben die Probleme und die Lösungen, wenn ein Partner die Wohnung allein angemietet hat und nun später ein Ehegatte, ein Lebenspartner oder ein Lebensgefährte dort mit einziehen will.

  1. Aufnahme des Partners.
  2. Folgen der Aufnahme im Verhältnis zum Vermieter. Also z.B. Vertragsbeitritt, Haftung für den Mietzins oder Einbeziehung des Nichtmieters in die Schutzwirkung des Mietvertrages. Im Verhältnis zum Mieter bei Untermietverhältnis, Ausgleichsansprüche, Besitzrechte und Besitzschutz des Nichtmieters und die Fragen bei Tod des Mieters.
  3. Kündigung durch den Vermieter. Einmal wegen Aufnahme des Partners, zum anderen wegen Überlassung der Wohnung nach Trennung und wegen Fehlverhaltens des Partners. Kündigung durch den Mieter. Die Einschränkung des Rechts zur Kündigung nach § 1353 BGB und die Räumungsvollstreckung, einmal des Vermieters gegen die Bewohner und zum anderen die des Alleinmieters gegen den Nichtmieter.

   II. Mitmieter.

  1. Wer Partei eines Mietvertrages wird, ist im Vertragsrecht geregelt. Grundsätzlich ist Mieter, wer im Vertrag benannt ist und diesen auch unterschreibt. Aber tatsächlich gibt viele Abweichungen. Die Autoren beschreiben nun die vielfältigen Möglichkeiten davon abzuweichen und wie sich dann die Rechtslage jeweils bei Ehegatten, Lebenspartnern und nichteheliche Lebensgefährten darstellt.
  2. Das Verhältnis zwischen Vermieter und den Mietern wird geklärt. Einmal Mieter als Gesamthandsgläubiger und Gesamtschuldner. Dann das Mieterhöhungsverlangen, der Tod eines der Mieter und die Vermieterkündigung.
  3. Unter diesem Punkt werden ausführlicher die teilweise recht komplizierten Verhältnisse unter den Mietern behandelt. Also z.B. Gesellschaftsrecht und etwaige Vollmachtsklauseln. Oder die Frage nach Verbindlichkeiten – Ausgleichs- und Freistellungsansprüche – und zwar sowohl vor und nach einer Trennung. Dazu Mieterkündigung, Mietaufhebungsvertrag sowie die Kautionsrückzahlung.

B) I. Dingliche Berechtigung.

  1. Dieser Abschnitt behandelt die Fragen, wenn an einer Wohnung Alleineigentum besteht und nun ein Mietverhältnis zwischen den Bewohnern geschlossen wurde.
  2. Wie regeln sich die Besitzrechte.
  3. Schutz bei Veräußerung zwischen Ehegatten und zwischen eingetragenen Lebenspartnern. Dazu das gerichtliche Veräußerungsverbot bei Wohnungsüberlassung. Danach wie sich sich diese Fragen bei nichtehelichen Lebensgefährten regeln.
  4. Weitere Fragen werden geklärt, wie Kreditverbindlichkeiten und Hauslasten. Die Investitionen in die Immobilie, die von dem Partner erbracht werden, werden in der Regel nicht als Schenkung gemacht, sondern werden in der Erwartung gewährt, dass die Ehe Bestand hat und man auch als Nichteigentümer von der Investition mit profitiert. Scheitert die Ehe können sich Erstattungsansprüche aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB ergeben. Bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden die finanziellen Aufwendungen in der Regel nicht gegeneinander aufgerechnet – Ausnahme, wenn die Leistungen deutlich über das hinausgehen, was zum Zusammenleben erforderlich war. Ein Ausgleichsanspruch könnte sich dann aus den §§ 730 ff BGB ergeben.

   II. Miteigentum.

  1. Kaufen oder bauen Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten eine Immobilie, um gemeinsam darin zu wohnen, bilden sie in der Regel eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Trennung oder Scheidung ändern daran nichts. Es sei denn, dass die alleinige Wohnungsnutzung nach den §§ 1361b, 1568a BGB bzw. nach § 2 GewSchG geltend gemacht kann.
  2. Dazu werden die Regeln für die Zeit nach der Trennung, wie Beibehaltung des Miteigentums, Verkauf oder die Übernahme durch einen der Miteigentümer zum Alleineigentum erläutert.
  3. Falls sich Miteigentümer nicht einigen können, bleibt die Teilungsversteigerung, deren formaler und inhaltlicher Weg hier aufgezeigt wird. Antrag, Verfahren, Unzulässigkeit des Verfahrens, Einstellung des Verfahrens, Erlösverteilung und die Verbindlichkeiten bzw. Ausgleichsansprüche.

C) Beschreibt den Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der gemeinsamen Wohnung für die Ehegatten, die eingetragenen Lebenspartner und die nichtehelichen Lebensgefährten.

D) Im letzten Abschnitt wird auf die Problematik von dritten Personen in der gemeinsamen Wohnung eingegangen, also Kinder, Verwandte, Besucher und sonstige Personen.

 

Der zweite Teil des Buches stellt die gerichtliche Regelung der Alleinnutzung einer Wohnung im Konfliktfall- also die Wohnungsüberlassung durch das Familiengericht – in seiner Vielfalt dar.

A) In einer Einführung wird die Bedeutung der Wohnung herausgearbeitet und ein Überblick über die verschiedenen Nutzungsregelungen gegeben. Dazu kommt das Rechtsverhältnis an der Wohnung und die Folgen der Überlassung sowohl für das Mietverhältnis wie für das Eigentum.

B) Ausführlich werden die Voraussetzungen der einzelnen Regelungen zur Überlassung der Wohnung zur Alleinnutzung durch das Familiengericht dargestellt, insbesondere

  1. Die Wohnungsüberlassung zur alleinigen Nutzung für die Trennungszeit bei Ehegatten nach § 1361b BGB. Dabei sind die Punkte vorläufige Benutzungsregelung, wirksame Ehe, Trennung, Ehewohnung, Überlassung der Wohnung zum Zwecke der Veräußerung, Vermietung oder Kündigung als erste aufgeführt. Danach kommen die Fälle unbilliger Härte, wie Kindeswohl oder ausgeübte oder angedrohte Gewalt, tatsächliche Verletzungshandlungen und die Kriterien einer Gesamtabwägung. Anschließend wird der Ausschluss der Wohnungsüberlassung behandelt, z.B. wegen fehlender Wiederholungsgefahr, Einigung, Kündigung oder der Überlassungsvermutung des § 1361b Abs. 4 BGB.
  2. Die Wohnungsüberlassung für die Trennungszeit bei eingetragenen Lebenspartnern, gemeinsame Wohnung, wirksame Lebenspartnerschaft, weitere Überlassungsvoraussetzungen und Ausschluss der Überlassung.
  3. Die Wohnungsüberlassung nach der Scheidung, die Überlassungskriterien wie Kindeswohl, die Lebensverhältnisse der Ehegatten und die Billigkeit. Dazu die Besonderheiten bei Dienst- oder Werkswohnungen.
  4. Die Überlassung einer gemeinsam genutzten Wohnung zur Alleinnutzung nach § 2 GewSchG – so bei einer Tat nach § 1 Abs. 1 oder der Drohung nach § 1 Abs. 2 GewSchG. Aber eben auch der Ausschluss der Wohnungszuweisung wegen fehlendem Vorsatz, Widerrechtlichkeit, Verschuldens oder fehlender Wiederholungsgefahr, kein fristgerechtes Überlassungsverlangen oder auch die Täterbelange nach § 2 Abs. 3 GewSchG.
  5. Die „go-order“ nach den §§ 1666, 1666a BGB, die allerdings nur selten zur Anwendung kommt. Weiter die Kindeswohlgefährdung, fehlende Gefahrenabwehr der Eltern, Maßnahmen gegen Dritte und Amtsverfahren sowie die Überprüfungspflicht.
  6. Den Schluss dieses Abschnittes bildet die Wohnungsüberlassung bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft.

C Im Kapitel Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird einmal die Wohnungsteilung – Grundsätze und Besonderheiten in Gewaltfällen und die Befristung der Überlassung zur Alleinnutzung dargestellt. Also die Überlassung für die Zeit des Getrenntlebens, nach der Scheidung, Dauer der Befristung und auch mögliche Fristverlängerungen.

D) Die Konkurrenzen innerhalb der Überlassungsvorschriften und mit anderen Ansprüchen, wie Verhältnis zu den §§ 861 f BGB bei getrenntlebenden Ehegatten, ohne vorhergehende Trennung und bei fehlender Trennungsabsicht. Abschließend die Darstellung bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft.

E) Weiter wird die Nutzungsentschädigung geklärt, wenn der künftige Alleinnutzer auch der Alleinberechtigte ist oder die Mitberechtigung beider Wohnungsnutzer besteht oder nur die Alleinberechtigung des Weichenden. Danach werden die Ansprüche im Einzelnen aufgearbeitet. Es gibt aber auch die Freistellung statt einer Nutzungsentschädigung, eine isolierte Nutzungsentschädigung oder zusätzliche Ausgleichszahlungen.

F) Hier finden sich zahlreiche Schutz- und Zusatzanordnungen wie z.B. Wohlverhaltensgebote, richterliche Anordnungen zur Durchführung der Überlassung, die Räumungsanordnung und Räumungsfrist, das Verbot der Kündigung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses, das Veräußerungsverbot, die Gewaltfälle und mögliche Zusatzanordnungen.

G) Es besteht aber auch die Möglichkeit der Änderung eines bestehenden und Begründung eines neuen Mietvertrages durch das Familiengericht nach § 1568a Abs. 3 BGB, wobei die Änderung mit der Rechtskraft der Überlassungsentscheidung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 2 BGB eintritt. Im Folgenden wird dann auf die Rechtsfolgen und die Regelungsmöglichkeiten der Änderung eingegangen.

H) Die verschiedenen Verfahren werden in diesem Kapitel mit der Überschrift erstinstanzliches Hauptsacheverfahren dargestellt, wie Ehewohnungssachen, Familienstreitsachen, Gewaltschutzsachen, Sorgerechtssachen. Dabei wird untergliedert in Zuständigkeiten, Einleitung des Verfahrens, Beteiligte und Vertretung, das Verfahren selbst und zum Schluss die Verfahrenskostenhilfe.

I)Einstweiliger Rechtsschutz ist in allen die gemeinsame Wohnung betreffenden Verfahren allein im Wege der einstweiligen Anordnung zu erlangen.“ Von daher werden die Voraussetzungen, die Zuständigkeit das Verfahren und das Außerkrafttreten der einstweiligen Anordnung dargestellt.

J) Und dann folgt die Vollstreckung und zwar in Familienstreitsachen, in anderen Verfahren, wie in Ehewohnungssachen, Entscheidungen nach § 2 GewSchG, go-order und Zahlungsansprüchen. Zum Schluss die Vollstreckung einstweiliger Anordnungen.

K) Die einzelnen Rechtsbehelfe in den Verfahren werden erläutert. So die Beschwerde im Hauptsacheverfahren, Rechtsbehelfe im Verfahren der einstweiligen Anordnung, Rechtsbeschwerde und Rechtsbehelfe in der Teilversteigerung, der Vollstreckung und im Kostenrecht.

L) Dieses Kapitel führt die Kosten auf: die Kostenentscheidung in der ersten Instanz und die Kostenentscheidung in der Rechtsmittelinstanz, die Verfahrenswerte der einzelnen Verfahren, die Vorschusspflicht und anschließend die Gebühren.

M) Ein Ausblick rundet diesen zweiten Teil des Buches ab, wobei einerseits auf Verbesserungen eingegangen wird, die in den letzten Jahren erzielt wurden, anderseits aber auch die bestehenden Probleme und ihre Folgen. So z.B. eine Schlechterstellung der Kinder nichtehelicher Lebensgemeinschaften im Verhältnis zu den Regelungen der Ehegatten auf die nachdrücklich hingewiesen wird.

Fazit

Die Autoren haben mit ihrem Buch „Die Wohnung in der familienrechtlichen Praxis“ ein sehr spezielles Thema sehr ausführlich und informativ bearbeitet, welches in der Literatur bislang kaum, aber in der täglichen Praxis eine große Rolle spielt. Die vielfältigen Probleme von Ehepaaren, eingetragenen Lebenspartnerschaften und nichtehelichen Lebensgemeinschaften beim Finden, mieten oder kaufen einer Wohnung, die unterschiedliche Nutzung und die Entscheidung, wer bei Trennung oder Scheidung in der Wohnung bleibt und sie so allein, mit Kindern oder mit Dritten nutzen kann, wird hier im Detail präzise und meist auch für Laien verständlich dargestellt, wenn auch die Zielgruppe wohl eher in der Anwaltschaft und bei den Richtern zu finden sein wird.

So heißt es im Vorwort: „Das Ziel der Autoren ist es, sowohl die Grundzüge des Mietrechts bei Anmietung einer Wohnung durch ein Paar als auch den Umgang mit der gemeinsamen Wohnung in der Krise, sei es einvernehmlich, sei es streitig, darzustellen und dabei auch auf die Schnittstellen zwischen Miet- und Familienrecht aufmerksam zu machen. Ziel ist es des Weiteren, der Praxis eine rasche Hilfestellung bei der Suche nach der zutreffenden Anspruchsgrundlage zu geben, die die Alleinüberlassung der Wohnung an einen Partner im konkreten Fall jeweils ermöglicht…“. 

Diese Zielsetzungen wurden hervorragend eingelöst. Eimal durch die sehr sorgfältige inhaltliche Aufarbeitung mit vielen praktischen Beispielen und zum anderen durch die genaue und umfangreiche Gliederung, die zusammen mit dem ausführlichen Inhaltsverzeichnis und dem Stichwortverzeichnis die einzelnen Sachverhalte und Anspruchsgrundlagen leicht auffindbar macht. Insgesamt ein sehr empfehlenswertes Buch mit einem speziellen und wichtigen Inhalt.


Rezensent
Prof. Nils Volkersen
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Zitiervorschlag
Nils Volkersen. Rezension vom 11.01.2019 zu: Isabell Götz, Gerd Brudermüller, Michael Giers: Die Wohnung in der familienrechtlichen Praxis. Miete - Eigentum - Wohnungsüberlassung - Verfahren. Gieseking Verlag (Bielefeld) 2018. 2., völlig neu bearb. Auflage. ISBN 978-3-7694-1206-2. Reihe: FamRZ-Buch - 25. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/24964.php, Datum des Zugriffs 23.01.2019.


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