Markus Artz, Ulf Börstinghaus et al.: AGB in der Wohnraummiete
Rezensiert von Dr. Richard Schüler, 06.05.2020
Markus Artz, Ulf Börstinghaus, Cathrin Börstinghaus: AGB in der Wohnraummiete. Verlag C.H. Beck (München) 2019. 425 Seiten. ISBN 978-3-406-64943-1. D: 38,00 EUR, A: 39,10 EUR, CH: 53,90 sFr.
Thema
Bei dem Wohnraummietrecht handelt es sich überwiegend um Formularrecht. Es besteht daher eine sehr enge Verknüpfung von Miet- und AGB- Recht. Die sich daraus ergebenen Fragestellungen werden dargestellt.
Autoren
Der Band wurde verfasst von:
- Prof. Dr. Markus Artz, Inh. des Lehrstuhls für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Wirtschaftsrecht sowie Rechtsvergleichung an der Universität Bielefeld. Er ist Mitherausgeber der Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM).
- Prof. Dr. Ulf Börstinghaus ist Richter am Arbeitsgericht Dortmund und Honorarprofessor an der Universität Bielefeld. Er ist ebenfalls Mitherausgeber der Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht, Mitautor des Großkommentars Schmidt/Futterer, Mietrecht, erschienen im C.H. Beck Verlag sowie Verfasser einer Vielzahl von Veröffentlichungen zu mietrechtlichen Fragen.
- Cathrin Börstinghaus, Diplomkauffrau. Von dieser liegen weitere Publikationen zu mietrechtlichen Themen vor.
Entstehungshintergrund
In Deutschland gibt es ca. 24,2 Mio. Mietwohnungen. Deren Vermietung erfolgt vielfach auf der Basis von Formularmietverträgen. Die in der Praxis zur Anwendung kommenden Vertragsmuster von Anbietern bzw. Verwendern (Verbände, Verlage, Vermieter usw.) sind nicht überschaubar. Die Entwicklung des AGB-Rechts hat auch das Mietrecht geprägt. Die Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte zur Einbeziehungs- und Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist von großer Relevanz für die Mietrechtspraxis. Daraus ergab sich das Erfordernis zur Erläuterung der entsprechenden Fragestellungen.
Aufbau und wesentliche Inhalt
Der Band ist untergliedert in den 1. Teil zu den Grundlagen der AGB-Kontrolle im Wohnraummietrecht und den 2. Teil zu einzelnen Klauseln in Wohnraummietverträgen.
Der I. Teil beinhaltet die Darstellung der Grundfragen des AGB-Rechts. Bei der Ausgestaltung eines Mietverhältnisses mittels eines Formularvertrages sind die Bestimmungen über die Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in den §§ 305 bis 310 BGB bedeutsam. Gemäß § 305 Abs. 1 BGB handelt es sich dabei um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Das Vertragsrecht des BGB ist geprägt durch den Gedanken der Vertragsfreiheit als prägenden Bestandteil der Privatautonomie. Zum Ausdruck kommt diese zum einen in der Abschluss- zum anderen in der Gestaltungsfreiheit. Dabei liegt dem BGB das Vertragsmodell eines von den Parteien individuell ausgehandelten Konsenses zu Grunde. Im Idealfall kommt es am Ende der Vertragsverhandlungen zu einem Ergebnis, auf das sich „gleichberechtigte, informierte und selbstbestimmte Kontrahenten“ geeinigt haben(S. 1). Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt führen jedoch auf Grund der Nachfragesituation häufig zu einer dominierenden Stellung der Vermieter, sodass von einer Gleichstellung der Mietvertragsparteien dann häufig keine Rede sein kann. Besonders in großräumigen Ballungsgebieten ist eine zunehmende Schwächung der Position der Mieter bei Vertragsverhandlungen zu verzeichnen.
Für das Wohnungsmietrecht ist typisch, dass es zum Vertragsabschluss durch die Unterzeichnung vorformulierter Vertragsformulare kommt. Die Vertragsbedingungen werden vielfach nicht von einem Vertragspartner, sondern von Dritten vorformuliert. Verwendet werden unter anderem die Musterverträge von Mieter- und Vermieterverbänden sowie anderen Anbietern, d.h. es handelt sich um „Drittbedingungen“ (S. 13). Von den Vermietern erfolgt zumeist die Verwendung von Formularverträgen, die von deren Interessen geprägt sind. Gemäß der Rechtsprechung im BGH kann von einer Vorformulierung für eine Vielzahl von Verträgen gesprochen werden, wenn die Verwendung in mindestens 3 Fällen beabsichtigt ist. Ausführlich werden auf Seite 25 ff. die Grundsätze zur Auslegung von AGB überraschenden Klauseln und zur Inhaltskontrolle dargestellt. Letztendlich soll durch diese Regelungen Mieter vor unangemessenen Benachteiligungen geschützt werden.
Der 2. Teil beinhaltet eine Übersicht über Klauseln, die in den Mietverträgen Verwendung finden. Im Anschluss an eine kurze Einleitung wird eine systematische Übersicht und eine alphabetische Schnellübersicht geboten, die der Erschließung dienen. Die einzelnen Regelungen werden auf den Seiten 57 bis 422 ausführlich, unter Verweis auf die entsprechende Literatur, dargestellt. Tabellarisch werden der Klauselwortlaut (Klauselinhalt) unter Angabe der Fundstellen der Entscheidungen aufgeführt. Zugleich wird angemerkt, ob dieser als wirksam oder unwirksam durch die jeweiligen gerichtlichen Entscheidungen bewertet wurde. Daran schließen sich inhaltliche Erläuterungen an. Es werden hier beispielsweise solche Klauseln wie Aufwendungsersatz, Barkaution, Besichtigungsrecht, Betriebskostenvereinbarung, Empfangsvollmacht, Endrenovierung, Flächenangaben, Kleinreparaturen, Kostentragungsklausel, Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltung, Rauchen, Räumung, Reinigungspflichten, Teppichboden, Untervermietung, Vertragsstrafe, Zutrittsrecht, Besichtigungsrecht und andere dargestellt. Beispielhaft soll hierzu auf die Schönheitsreparaturen verwiesen werden. Einen besonderen Stellenwert für die Gestaltung der Mietverträge besitzen entsprechende Renovierungsklauseln. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignetem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Gemäß dem gesetzlichen Leitbild des BGB hat somit der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Dieser kann diese Verpflichtung auf den Mieter abwälzen. Bei einer individualvertraglichen Vereinbarung hierzu, ist ein relativ großer Spielraum gegeben. Anders stellt es sich bei Formularverträgen dar. Die Klausel muss vor allem an § 307 BGB gemessen werden. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders gegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Der BGH hatte mit Urteil vom 23.06.2004 eine Grundsatzentscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von Klauseln mit starren Renovierungsfristen getroffen. Bei derartigen Festlegungen waren die vermieteten Räume unabhängig von ihrem Zustand innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren. Die Unwirksamkeit dieser Bestimmungen wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hatte das Gericht damit begründet, dass eine solche Abweichung gegen Treu und Glauben verstößt, da der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. „Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in AGB – auf den Mieter übertragen …… Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abas. 2 BGB schulden würde. Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich nicht besteht, nicht schützenswert. (S. 36).“
Mit vergleichbaren Argumentationen erfolgte die Auseinandersetzung des BGH und anderer Zivilgerichte mit anderen Regelungen, die Schönheitsreparaturen zum Gegenstand hatten. Diese werden auf den Seiten 318 ff. ausführlich dargestellt. Untergliedert werden diese in
- a) Schönheitsreparaturen,
- b) Anfangsrenovierung,
- c) Endrenovierung,
- d) Parkett,
- e) Teppichböden,
- f) Freizeichnungsklausel und
- g) Quotenabgeltung.
Aus den Kosten der durchzuführenden Schönheitsreparaturen ergibt sich die besondere Bedeutung dieser Festlegungen. Dies führt bei 'der Beendigung von Mietverhältnissen nicht selten zu Auseinandersetzungen über Renovierungspflichten und die Wirksamkeit entsprechender Bedingungen. Es wird anhand der unterschiedlichen Klauseln in Formularverträgen, die Gegenstand der Rechtsprechung waren, deren Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit herausgearbeitet und eine Orientierung für die Gestaltung von Mietverträgen geboten.
Fazit
Mit dem Band werden Bestimmungen, die in den Wohnungsmietverträgen Anwendung finden, detailliert dargestellt. Es wird dabei ein umfassender Überblick über die praxisrelevante Rechtsprechung geboten. Die Autoren hatten sich das Ziel gestellt, dem Praktiker die den einschlägigen Gerichtsentscheidungen zu Grunde liegende Argumentation darzustellen, damit diese in der Lage sind, Klauseln in Verträgen überprüfen zu können, oder ggfls. auch eigene zu formulieren (S. 52). Dieses Anliegen wurde auf qualitativ hohem Niveau erfüllt. Allen, die sich mit dem Mietrecht, ob als Vertreter von Mieter- oder Vermieterinteressen befassen, sind diese Ausführungen sehr zu empfehlen, da deren Beachtung eine hohe Rechtssicherheit bei der Vertragsgestaltung ermöglicht.
Rezension von
Dr. Richard Schüler
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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