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Annegret Harz, Olaf Riecke u.a.: Handbuch Miet- und Wohnungs­eigentumsrecht

Cover Annegret Harz, Olaf Riecke, Michael J. Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Luchterhand Fachverlag (Köln) 2018. 6. aktualisierte und erweiterte Auflage. 2780 Seiten. ISBN 978-3-472-09515-6. D: 169,00 EUR, A: 173,80 EUR.
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Thema

Gegenstand des Bandes ist die Darstellung des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Weiterhin werden damit im Zusammenhang stehende Fragen des Maklerrechts, Nachbarrechts, Immobilenrechts u.a. erläutert.

Herausgeber und Autoren

  • Herausgeber sind Frau Dr. Annegret Harz, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München
  • Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg- Blankenese
  • Dr. Michael J. Schmidt †. Richter am Bayerischen Oberlandesgericht a.D., München
  • Neben den Herausgebern wirkten an dem Band weitere 28 Autoren, vor allem Richter und Rechtsanwälte, mit. Diese sind alle ausgewiesene Spezialisten für Miet- und Wohnungseigentumsrechts.

Entstehungshintergrund

Im Unterschied zu vielen anderen Abhandlungen umfasst diese Darstellung nicht nur das Miet- sondern auch das Wohnungseigentumsrecht. Die Materie wird für die auf diesem Gebiet tätigen Fachanwälte aufbereitet. Die Fachanwaltsordnung fordert für den Erwerb des entsprechenden Titels auch den Nachweis besonderer Kenntnisse im Miet- und Wohneigentumsrecht. Dem entspricht die Konzentration auf die entsprechenden Schwerpunkte in diesem Band. Mit der Neuauflage erfolgte eine umfassende Bearbeitung und Aktualisierung, basierend auf der aktuellen Rechtsprechung und Literatur zum Thema.

Aufbau 

Das Handbuch ist in folgende Teile untergliedert:

  • Teil 1 Mietrecht
  • Teil 2 Wohnungseigentumrecht
  • Teil 3 Maklerrecht, Nachbarrecht, Grundzüge des Immobilienrechts, Versicherungen
  • Teil 4 Miet- und wohnungseigentumsrechtliche Bezüge zum öffentlichen Recht einschließlich Steuerrecht
  • Teil 5 Miet- und wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten des Verfahrens-, Vollstreckungs-, und Gebührenrechts
  • Teil 6 Mediation/​alternative Streitschlichtungsmöglichkeiten
  • Anhang – Mietrechtliche Besonderheiten bei der Vermietung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum

Wesentliche Inhalte

Die Schwerpunkte der Darstellung liegen auf den Problemen des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts. Die Ausführungen zum Mietrecht (Teil 1) belaufen sich auf ca. 1160 Seiten. Einzelfragen des Gewerbemietrechts sowie der Pacht sind Gegenstand spezieller Kapitel dieses Teils. Umfassend wird auf ca. 460 Seiten das Wohnungseigentumsrecht (Teil 2) dargestellt. Der 5. Teil, der miet- und wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten des Verfahrens-, Vollstreckungs- und Gebührenrechts zum Gegenstand hat, umfasst ca. 630 Seiten. Bei der Darstellung der Mietverhältnisse werden Wohnraummiete, Geschäftsraummiete, Raummiete, Grundstücksmiete und Mischmietverhältnisse behandelt (S. 3). Erörtert werden auch Besonderheiten bei der Vermietung von Mietverträgen über mehr als 30 Jahre, die Problematik der Ehewohnung, Vermietung an Lebenspartnerschaften und nicht eheliche Lebensgemeinschaften, Wohngemeinschaften sowie die Untermiete. Solche Problemkreise wie Mietvertrag, Miete, Mietnebenkosten, Kaution, Gebrauchsgewährleistungspflicht, Erhaltung, Schönheitsreparaturen, Mängelhaftung, Ende des Mietverhältnisses u.a. werden ausführlich behandelt. Auf die Problematik der Betriebskosten soll hier wegen Überschneidungen bei Miete und Wohnungseigentum etwas ausführlicher eingegangen werden. Eine detaillierte Darstellung dieser Bestimmungen für die Mietverhältnisse erfolgt auf S. 287 ff.

Gemäß § 556 (1) BGB sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Gebäude oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Gru8ndstücks laufend entstehen. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Durch derartige Vereinbarungen werden die Mietverhältnisse geprägt. Relevant sind diese Regelungen auch für das Wohnungseigentum. Gemäß § 16 (2) des Wohnungseigentumsgesetzes ist jeder Wohnungseigentümer dem anderen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinsamen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstiger Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu tragen und zwar im Verhältnis zu seinem Anteil. Gemäß § 28 WEG sind Wirtschaftspläne aufzustellen. Diese beinhalten

  1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentum
  2. die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung,
  3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

Bei den Ausgaben unter Punkt 1 handelt es sich, bei Vorhandensein einer entsprechenden Vereinbarung, auch auf Mieter umlegbare Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 2 – 17 Betriebskostenverordnung. Darüber hinaus gehören zu den Ausgaben auch Kosten, die auf die Mieter nicht umlagefähig sind:

  • Verwaltervergütung,
  • Kosten für Eigentümerversammlungen,
  • Auslagenerstattung für Beiräte,
  • Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (S. 1477)

Zu verrechnen sind Abgrenzungsprobleme zwischen den mietrechtlich umlegbaren Betriebskosten und den wohnungseigentumsrechtlich zugeordneten Instandhaltungskosten. Aus den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung ergibt sich, welche Wartungskosten unter Betriebskosten zu subsummieren sind und welche wohnungseigentumsrechtlich als Instandhaltungskosten zu bewerten sind. Auf Grund der Unterschiede zwischen der Umlegung des Haus- bzw. Wohngeldes auf die Wohnungseigentümer und der Umlegung der Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnungseigentum durch Wohnungseigentümer auf die Mieter sind die entsprechenden Besonderheiten zu berücksichtigen. Im Anhang wird diese Problematik auf den Seiten 2605 ff.ausführlich erörtert.

Es wird darauf hingewiesen, dass dann, wenn ein Mietvertrag über Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum abgeschlossen oder vorbereitet werden soll, von beiden Seiten sorgfältig zu prüfen ist, ob und ggfls. inwieweit wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten zu beachten sind, ob Kollisionen zum allgemeinen Mietrecht bestehen und ob ggfls. wie diese auf eine angemessene und sachgerechte Art und Weise vermeidbar sind (S. 2610). Hierzu wird hier auch auf die Konflikte eingegangen, die zwischen Wohnungseigentümer als Vermieter und dem Mieter entstehen können. Die WEG-Abrechnung und die Betriebskostenabrechnung haben zum Teil unterschiedliche Funktionen und unterscheiden sich (S. 2649).

Die WEG-Abrechnung enthält nicht umlagefähige Kosten, sodass allein auf Grundlage der WEG-Abrechnung die Betriebskosten gegenüber dem Mieter nicht abrechenbar sind. Es sind jeweils die Anforderungen aus dem Mietrecht bezüglich Betriebskostenabrechnungen zu beachten. Mittels einer Checkliste wird auf die sich hier stellenden Fragen verwiesen (S. 2650).

Die Beilegung von Mietrechtskonflikten erfolgt u.a. durch die gerichtlichen Entscheidungen, Mediation und Formen außergerichtlicher Streitbeilegung.

Ein spezielles Kapitel dient der Darlegung der Mediation und alternativer Streitschlichtungsmöglichkeiten (S. 2590). Bezüglich der Schlichtungsverfahren wird darauf hingewiesen, dass diese in der Praxis nicht die Relevanz haben, die sich der Gesetzgeber bei der Einführung vorstellte (S. 2590). Auf Seite 2591 ff wird die Mediation dargestellt. Das Gesetz zur Förderung der Mediation und anderer Verfahren außergerichtlicher Konfliktbeilegung trat am 26.07.2012 in Kraft. Es diente der Umsetzung einer EU-Richtlinie. Unter Berücksichtigung des Konfliktpotenzials im Mietrecht wird die Auffassung vertreten, dass die Mediation im Verhältnis zum Justizverfahren Vorteile bietet. Hierzu heißt es: „Gerade dieses Zuhören und Aufdecken von Konflikten ist jedoch in derartigen Situationen oft erforderlich, um den Streit definitiv beizulegen. Im Sinne einer effizienten juristischen Klärung müssen jedoch die Darlegungen der Vorgeschichte und der Gefühle unterbleiben. Die Konsequenz ist, dass die Wurzeln von Konflikten unbearbeitet bleiben und dass sich der Unmut durch neue Konfliktherde Luft verschafft. Gerade in diesem Bereich führt die Verrechtlichung von Konflikten nicht zu ihrer Beilegung. Im Mediationsverfahren können die Streitparteien ihre Gefühle und Wünsche einbringen. Der Konflikt kann in seiner gesamten sozialen Komplexität bearbeitet und interessengerecht gelöst werden.“ (S. 2599). Dieser Argumentation kann so nicht gefolgt werden. Dies hängt damit zusammen, dass im Zivilprozess gemäß § 278 ZPO auf die gütliche Streitbeilegung orientiert wird. Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Lösung des Rechtsstreits bedacht sein. Zu diesem Zweck geht der mündlichen Verhandlung eine Güteverhandlung voraus. Hierzu ist der Sach- und Streitstand mit den Parteien zu erörtern. Die Gerichte unternehmen entsprechende Versuche der Streitbeilegung, die vielfach zu Vergleichen führen. Das Herangehen im Güteverfahren ist daher ähnlich gelagert wie bei der Mediation. Dies führt dazu, dass die Mediation gem. § 278 a ZPO in Mietrechtssachen kaum zur Anwendung kommt. Auf Seite 2599 wird zwar auf die Ergebnisse eines Pilotprojektes verwiesen, die ermutigend seien. Statistische Angaben bezüglich der gesamten Mediationsverfahren werden jedoch nicht vorgelegt. Es ist auch darauf zu verweisen, dass auch im Rahmen von außergerichtlichen Auseinandersetzungen, bei denen die Parteien durch Anwälte oder entsprechende Verbände von Mietern oder Vermietern vertreten werden, auch versucht wird, im Interesse der Gestaltung des Mietverhältnisses die Konflikte zu lösen. Ein entsprechendes Bemühen ist außergerichtlich ebenso wie im Gerichtsverfahren zu verzeichnen- Daraus resultiert, dass die Relevanz der Mediation im Verhältnis zu anderen Formen der außergerichtlichen und gerichtlichen Streitbeilegung nach diesseitiger Auffassung hier überzeichnet wird.

Das Mietrecht ist ein Normenbereich, der dadurch gekennzeichnet ist, dass auf neue Problemlagen häufig mit Gesetzesänderungen reagiert wird. Es ist daher eine große Dynamik der Rechtsentwicklung zu verzeichnen. Derzeit spielt auf den großstädtischen Wohnungsmärkten die Problematik der Mietpreisbegrenzung eine große Rolle. Hierzu wurden auf Seite 189 ff Ausführungen gemacht. Es wird auch auf Entscheidungen von Gerichten bezüglich der Verfassungsmäßigkeit entsprechender Regelungen verwiesen (S. 190). Die aktuelle Entwicklung unterstreicht, dass sich die bezüglichen Auseinandersetzungen fortsetzen werden. Neue Probleme, die nach der Veröffentlichung dieses Bandes entstanden, resultieren aus den mietrechtlichen Vorschriften zur Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen durch die Normen des Einführungsgesetzes zum BGB aus Anlass der Covid-19-Pandemie.Auch für die diese und weitere neu auftretende Probleme sind die Ausführungen in dieser Schrift als Orientierung hilfreich.

Fazit

Das Handbuch beinhaltet eine umfassende Darstellung der grundlegenden Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Eine Vielzahl von Problemen, die Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer betreffen, werden ausführlich erörtert. Das geltende Recht wird unter Berücksichtigung der entsprechenden Rechtsprechung und Literatur detailliert vermittelt. Es erfolgt eine fundierte juristische Argumentation, die für Interessenvertretung und Konfliktbewältigung hilfreich ist. Auf Grund der Art und Weise der Aufbereitung dieser Materie im vorliegendem Handbuch ist dieses nicht nur für die entsprechenden Fachanwälte geeignet, sondern es ist auch allen anderen Juristen und Nichtjuristen, die sich mit Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts befassen, sehr zu empfehlen.


Rezension von
Dr. Richard Schüler
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Homepage www.anwaelte-ssk.de
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Zitiervorschlag
Richard Schüler. Rezension vom 24.09.2020 zu: Annegret Harz, Olaf Riecke, Michael J. Schmid: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Luchterhand Fachverlag (Köln) 2018. 6. aktualisierte und erweiterte Auflage. ISBN 978-3-472-09515-6. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/26908.php, Datum des Zugriffs 30.10.2020.


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