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Klaus Lützenkirchen: Anwalts-Handbuch Mietrecht

Cover Klaus Lützenkirchen: Anwalts-Handbuch Mietrecht. Verlag Dr. Otto Schmidt (Köln) 2018. 6. völlig neu bearbeitete Auflage. 2472 Seiten. ISBN 978-3-504-18067-6. 159,00 EUR.
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Thema

Mit dem vorliegenden Handbuch erfolgt die Darstellung des Mietrechts für die anwaltliche Beratung sowie die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung von Mietern und Vermietern.

Autoren

Der Band wurde herausgegeben von RA Dr. Klaus Lützenkirchen.

Folgende weitere Autoren, alle Rechtsanwälte, haben mitgewirkt:

  • Andre Raus, Recklinghausen
  • Kristina Callsen, Flensburg
  • Jan-Torben Callsen, Flensburg
  • Joachim Cornelius-Winkler, Berlin
  • Dr. Marc Dickersbach, Köln
  • Thomas Eisenhardt, Frankfurt/M.
  • Andreas Gemeinhardt, Berlin
  • Dr. Hans Reinhold Horst, Langenhagen/Solingen
  • Walter Junker, Hamburg
  • Dr. Catherina Kunze, Berlin
  • Dr. Ulrich Leo, Köln/Hamburg
  • Norbert Monschau, Erfstadt
  • Dominique Johanna Popiel, Düsseldorf
  • Norbert Schneier, Neunkirchen
  • Ralf Specht, Nürnberg
  • Ulrich Weber, Berlin

Entstehungshintergrund

Das Erscheinen dieses Bandes ist Beleg dafür, dass sich diese Publikation auf Grund ihrer ausgezeichneten Qualität im mietrechtlichen Schrifttum fest etablieren konnte. Die seit der 5. Auflage im Jahr 2015 zu verzeichnende Entwicklung in Gesetzgebung und Rechtsprechung wurde umfassend berücksichtigt. Die entsprechende mietrechtliche Literatur hierzu wurde ausgewertet. Im Vorwort wurde darauf verwiesen, dass es in dem entsprechenden Zeitraum keine mietrechtlichen Revolutionen gab. Trotzdem habe es für die Neuauflage entsprechenden Handlungsbedarf gegeben. Entsprechende Rechtsprechungsänderungen zu haftungsträchtigen Einzelfragen hätten eine komplette Überarbeitung des Handbuchs notwendig gemacht. Ein neues Kapitel wurde zur „Mediation im Mietrecht“ aufgenommen. Mit der Aktualisierung liegt daher ein verlässliches Arbeitsmittel für die Bearbeitung von Mietrechtsmandaten vor.

Aufbau und wesentliche Inhalte

Die mietrechtliche Literatur wird geprägt durch eine Vielzahl von Formularbüchern, Kommentaren und Handbüchern. Dieses Handbuch unterscheidet sich von anderen Darstellungen dadurch, dass es das Wohnungsmietrecht und das Gewerbemietrecht jeweils unter besonderer Berücksichtigung der speziellen Mieter- und Vermieterinteressen erläutert. Das Band ist wie folgt gegliedert:

  • A. Gestaltungsberatung bei Mietverträgen
  • B. Allgemeine Fragen der Abwicklung mietrechtlicher Mandate
  • C. Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages
  • D. Miete
  • E. Beratung und Vertretung bei Mieterhöhungen
  • F. Geltendmachung und Abwehr von Gewährleistungsansprüchen
  • G. Die Umsetzung einzelner mietrechtlicher Ansprüche
  • H. Erhaltung der Mietsachen
  • I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit
  • J. Beendigung des Mietvertrages
  • K. Abwicklung beendeter Mietverträge
  • L. Betriebskosten
  • M. Besondere Probleme des Mietprozesses
  • N. Rechtsanwaltsvergütung
  • O. Mietrecht und Zwangsverwaltung
  • P. Das Mietverhältnis in der Insolvenz
  • Q. Die Zwangsvollstreckung aus Zahlungstiteln in Mietforderungen
  • R. Alternative Streitbeilegung (ADR) im Mietrecht

Diese Gliederungspunkte werden weiter untersetzt, wobei vielfach ausdrücklich differenziert wird zwischen der Beratung des Mieters bzw. des Vermieters. Die Darstellung der Materie, ausgehend von dem zu lösenden Problem, erleichtert den Zugang zu den auf Grund der unterschiedlichen Interessenlage zu verzeichnenden spezifischen Fragestellungen. Dabei werden die objektiven und subjektiven Interessen der Mietvertragsparteien entsprechend berücksichtigt.

„Für den Vermieter stellt der Mietvertrag eine Einnahmequelle zur Bedienung seiner Zins- und Tilgungsverbindlichkeiten, aber auch zur Vermögenserhaltung und -mehrung dar. Für den Mieter ist der Mietvertrag die Grundlage seines Lebensmittelpunktes zur privaten oder beruflichen Entwicklung, den er sich auf Dauer oder doch zumindest für bestimmte Zeit erhalten will“ (S. 198),

Dies muss bei der Beurteilung des Risikos, das sich aus der jeweiligen Fallgestaltung ergibt, berücksichtigt werden, insbesondere auch deswegen, da es sich bei den Mietverträgen um Dauerschuldverhältnisse handelt. Außer bei der Abwicklung von Mietverträgen, „kann die Rechtsverfolgung auch immer Konsequenzen für die Fortdauer des Mietvertrages haben, indem eine Belastung des Verhältnisses der Parteien herbeigeführt wird. Es entspricht dem menschlichen Wesen, dass z.B. verlorene Prozesse auf Seiten des Verlierers das Bedürfnis erwecken können, sich für die Niederlage zu revanchieren. Dann ist aber schnell eine Eskalation erreicht, die in einer Prozessflut mündet…“ (S. 198).

Neben den sachlichen und finanziellen Risiken sollte daher auch die Persönlichkeit des Mandanten berücksichtigt werden. Es finden die Probleme bezüglich Vermieterberatung gegenüber querulatorischen Mietern und bei der Mieterberatung gegenüber querulatorischen Vermietern Berücksichtigung (S. 199 ff). Behandelt werden die unterschiedlichsten Beratungs- und Prozesssituationen bei der Gestaltung des Mietvertrages, der Durchführung des Mietverhältnisses, der Beendigung des Mietverhältnisses bis hin zur Zwangsvollstreckung. Den Ausgangspunkt bilden die Ausführungen zur Gestaltungsberatung bei Mietverträgen. Differenziert werden dabei die unterschiedlichen Anforderungen für die Formulierung von Wohnraum- und Gewerbemietverträgen erläutert. Es erfolgen bezüglich der Wohnraummietverträge Ausführungen zu Individual- und Formularverträgen. Die Schwierigkeiten und Risiken bezüglich der Erstellung von Individualverträgen werden abgehandelt. Hierzu gibt es eine Checkliste zur Vorbereitung eines Mietvertrages (S. 17 ff). Der Gestaltungsspielraum bei einer Individualvereinbarung wird erörtert. Dafür gibt es eine tabellarische Aufstellung darüber, welche gesetzlichen Regelungen erweitert oder inhaltlich ausgestaltet werden können und welche nicht (S. 52 ff). Bezüglich der zu erstellenden Formularverträge über Wohnraum ist in der Regel der Vermieter der Auftragsgeber. Hierfür erfolgt auf S. 76 ff die Darstellung einer Übersicht zur Inhaltskontrolle bei Formularmietverträgen. Für die Gewerbemietverträge werden die entsprechenden Besonderheiten auf den Seiten 106 ff dargestellt. Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht ist bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen die überwiegende Zahl der Rechtsnormen abdingbar. Musterformulierungen tragen zum besseren Verständnis der inhaltlichen Ausführungen, unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessenlage, bei. Beispielhaft soll auf die Bewertung der Klauseln über Schönheitsreparaturen hingewiesen werden (S. 971 ff).

Eine Vielzahl von Formulierungen für Vertragsklauseln wird hierzu dargestellt. Aufgenommen wurde hier, unter Berücksichtigung der entsprechenden Rechtsprechung des BGH, ein Vorschlag für eine Schönheitsreparaturklausel (S. 1117 ff). Bezüglich der Beendigung des Mietvertrages erfolgt eine Aufstellung der Kündigungsgründe für Vermieter und Mieter. Ebenso werden die Gründe für die fristlose Kündigung des Mieters (S. 1451) aufgelistet. Die Probleme von Mietprozessen werden dargelegt und besondere Klage- und Verfahrensarten erläutert (S. 1843 ff).

Das Schlusskapitel beinhaltet die alternative Streitbeilegung im Mietrecht. Hierfür werden die rechtlichen Anforderungen behandelt. Hervorzuheben ist, dass das Handbuch neben den zahlreichen Tabellen und Checklisten, eine Vielzahl von Musterformulierungen enthält. Hierzu existiert eine Übersicht, die sich auf die entsprechenden Kapitel bezieht und insgesamt 269 Muster aufführt.

Fazit

Mit dem Band wird eine solide Grundlage für die Beratung und Vertretung von Mietern und Vermietern auf dem Gebiet des Wohnraum- und Gewerbemietrechts geboten. Das betrifft nicht nur Standardprobleme sondern auch kompliziertere Fragestellungen. Für praxisrelevante Probleme werden Lösungsvorschläge in den jeweiligen Kapiteln herausgearbeitet. Die Schrift ist konzipiert als Anwaltshandbuch.

Auf Grund der differenzierten Aufbereitung der für Mieter und Vermieter auftretenden Fragestellungen ist dieses Handbuch nicht nur Anwälten zu empfehlen, die sich mit dieser Materie beschäftigen, sondern allen, die sich professionell in entsprechenden Funktionen mit dem Wohnungs- oder Gewerbemietrecht zu befassen haben. Für die Gestaltung mietrechtlicher Beziehungen liegt hiermit ein fundiertes Handbuch vor.


Rezension von
Dr. Richard Schüler
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Homepage www.anwaelte-ssk.de
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Zitiervorschlag
Richard Schüler. Rezension vom 10.12.2020 zu: Klaus Lützenkirchen: Anwalts-Handbuch Mietrecht. Verlag Dr. Otto Schmidt (Köln) 2018. 6. völlig neu bearbeitete Auflage. ISBN 978-3-504-18067-6. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/27282.php, Datum des Zugriffs 21.01.2021.


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