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Niki Ruge, Marco Tyarks (Hrsg.): Das neue Wohnungs­eigentumsrecht

Cover Niki Ruge, Marco Tyarks (Hrsg.): Das neue Wohnungseigentumsrecht. Nomos Verlagsgesellschaft (Baden-Baden) 2021. 132 Seiten. ISBN 978-3-8487-7657-3. 34,00 EUR.
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Thema

Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, führt mit dem Inkrafttreten am 01.12.2020 zu zahlreichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Praxis stellt dieses neue Gesetz vor erhebliche Herausforderungen.

Die neuen Regeln haben weit reichende Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Mieter – zum Beispiel bei baulichen Veränderungen. Mieter sind von der Neuregelung in der Folge auch betroffen: Sie müssen beispielsweise künftig Modernisierungen dulden, und ihre Abrechnungen könnten nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. Nach dem neuen WEG-Gesetz erhält der Verwalter mehr Kompetenzen, um etwa eigenverantwortlich Aufträge zu vergeben. Der dafür geltende Rahmen soll von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt werden. Ein Verwaltungsbeirat wird aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet, die ehrenamtlich Aufgaben übernehmen. Nach dem neuen WEG kann die Zahl festgelegt werden. Zudem hat der Verwaltungsbeirat künftig die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Ab 2022 braucht ein Hausverwalter eine Zertifizierung von der Industrie- und Handelskammer (IHK).

Diese und weitere neue Regelungen haben weit reichende Konsequenzen. Dieses Buch soll dafür allen, die in der Praxis mit dem Wohnungseigentumsrecht zu tun haben, ein Wegweiser durch das Labyrinth der neuen Regeln sein.

Autoren

Dr. Niki Ruge ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Buchholz.

Dr. Marco Tyarks ist Rechtsanwalt in Hamburg.

Aufbau

Diese erste Auflage ist wie ein juristischer Kommentar aufgebaut. Vorangestellt sind ein Vorwort und ein Inhaltsverzeichnis. Das Buch ist sachbezogen in fünf Paragrafen aufgebaut:

  • § 1 Der Weg zum WEMoG
  • § 2 Das WEMoG – grundlegende Erwägungen des Gesetzgebers und Auswirkungen
  • § 3 Das neue WEG nach dem WEMoG
  • § 4 Änderungen außerhalb des WEG
  • § 5 Ausblick

Den Schluss bildet ein Stichwortverzeichnis.

Inhalt

Der Einführungsband informiert über die Neuerungen durch die umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts 2021. Die Änderungen ziehen sich durch das gesamte WEG und sind von enormer praktischer Bedeutung, so z.B. in den folgenden Bereichen:

  • Erleichterung baulicher Maßnahmen
  • Förderung von Elektromobilität, Glasfaseranschluss, Barrierefreiheit, Einbruchschutz
  • Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer
  • Stärkung des Verwaltungsbeirats
  • Stärkung der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft
  • Neustrukturierung der Beziehungen zwischen Verwalter, Eigentümern und Verband
  • Mehr Rechtssicherheit in der Begründungsphase
  • Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen
  • Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung
  • Harmonisierung von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
  • Modernisierung des Verfahrensrechts

Im Überblick kristallisieren sich die wesentlichsten folgenden Veränderungen heraus:

Erleichterung baulicher Veränderungen: Die Wohnungseigentümer erhalten mit dem neuen WEG im Grundsatz einen Anspruch auf den Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, einen barrierefreien Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss – jedoch auf eigene Kosten.

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht, das insbesondere für solche Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können künftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Verteilung der Kosten:

  • Die Kosten einer Sanierung tragen die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben.
  • Haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile die Maßnahme beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten mit der Ausnahme, dass die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
  • Gleichermaßen tragen sämtliche Eigentümer die Kosten, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Wichtiger Anhaltspunkt bleibt hier der schon für modernisierende Instandsetzungen geltende 10-Jahres-Zeitraum.

Organisation der Verwaltung: Eigentümerinnen und Eigentümer haben ab einer bestimmten Größe der Wohnanlage einen Anspruch darauf, die Verwaltung einem zertifzierten Verwalter zu übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Dafür gilt eine Übergangszeit von zwei Jahren.

Durchführung von Eigentümerversammlungen: Zukünftig sind Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Es ist zulässig, eine Einladung auf elektronischem Wege vorzunehmen. Ferner können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen.

Vertretungsbefugnis des Verwalters: Künftig können die Wohnungseigentümer bei Abschluss des Verwaltervertrages festlegen, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von den Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Ferner können auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang in die Autonomie des Verwalters fallen.

Diskussion

Der Verband der Deutschen Immobilienverwalter (VDIV) bescheinigte schon dem Entwurf zur WEG-Reform eine „hohe Qualität“. Dem gegenüber störten sich besonders Eigentümerverbände an einzelnen Punkten. Die Maßnahmen seien mit vielen neuen hohen Risiken und teilweise unkalkulierbaren Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden, heißt es in einer Stellungnahme vom Verband Wohnen im Eigentum (WIE).

Die Rolle des Verwalters und die zusätzliche Macht, die er bekommt, ist ein erheblicher Streitpunkt. Außerdem stören sich die Eigentümer daran, dass Verwalter als „Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation“ eine solche starke Stellung bekommen sollen. Hier hat sich das Wirtschaftsministerium durchgesetzt. Eigentümer sollen die Möglichkeit bekommen, diesen zu verlangen. Die neuen einfachen Mehrheitsbeschlüsse für die Förderung von Modernisierung bergen die Gefahr, dass ein unsoziales Abstimmungsverhalten gefördert wird. Außerdem bestünde durch die Herabsetzung der Stimmenzahl die Gefahr, dass finanzschwache Eigentümer gegenüber Investoren das Nachsehen haben werden. Die Eigentümerverbände stören sich außerdem daran, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll.

Kritisiert wurde ferner, dass nur die Anzahl und die Haftung der Beiratsmitglieder begrenzt werde, ansonsten werden die Rechte des Beirats nicht gestärkt. Einzelne Aufgaben wie die Prüfung von Kostenvoranschlägen seien gestrichen worden. Damit die Anfechtungsklagen reduziert werden, vereinfacht die WEG-Reform die Jahresabrechnung. Doch mit den Neuregelungen werde die Abrechnung nicht transparenter und korrekter, heißt es von den Verbänden.

Alles in Allem muss abgewartet werden, wie sich die neuen Rechtsvorschriften in der Praxis etablieren und wie sich die Rechtsprechung ausrichten wird.

Fazit

Nach fast siebzig Jahren wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erstmals umfassend reformiert. Die Neuregelungen traten am 1. Dezember 2020 in Kraft. Die Änderungen sollen energetische Sanierungen erleichtern und Sanierungsstaus beenden. Dabei wollen die auf das Immobilienrecht spezialisierten Autoren unterstützen und sich mit ihren prägnanten und praxisgerecht aufbereiteten Erläuterungen an Fachanwälte, Hausverwalter, Beiräte, Notare und Bauträger wenden.

Als Fazit kann abschließend festgehalten werden, dass sich die Kommentierungen durchweg auf einem sehr hohen Niveau bewegen, ohne in eine unverständliche Mengenerweiterung der Materie abzugleiten. Der o. g. Zielgruppe ist dringend anzuraten, dieses Werk anzuschaffen.


Rezension von
Hans-Joachim Dörbandt
Fachautor in den Bereichen Pflege, gesetzliche Pflegeversicherung, gesetzliche Krankenversicherung
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Zitiervorschlag
Hans-Joachim Dörbandt. Rezension vom 09.03.2021 zu: Niki Ruge, Marco Tyarks (Hrsg.): Das neue Wohnungseigentumsrecht. Nomos Verlagsgesellschaft (Baden-Baden) 2021. ISBN 978-3-8487-7657-3. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/27815.php, Datum des Zugriffs 12.04.2021.


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