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Stefan Hügel, Oliver Elzer u.a.: Wohnungs­eigentumsgesetz

Cover Stefan Hügel, Oliver Elzer, Günther R. Hagen: Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG). Verlag C.H. Beck (München) 2021. 3. Auflage. 1408 Seiten. ISBN 978-3-406-75662-7. 99,00 EUR.

Reihe: Beck'sche Kurz-Kommentare.
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Thema

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 eingeführt und enthält unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung sowie zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zudem enthält es Vorschriften rund um die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassungen, die dort getroffen werden.

Zum 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, die für Wohnungseigentümer und Verwalter umfassende Veränderungen mit sich gebracht hat. Der Titel des Gesetzes lautet offiziell „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG). Die Praxis stellt dieses neue Gesetz vor erhebliche Herausforderungen.

Die neuen Regeln haben weit reichende Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Mieter – zum Beispiel bei baulichen Veränderungen. Mieter sind von der Neuregelung in der Folge auch betroffen: Sie müssen beispielsweise künftig Modernisierungen dulden, und ihre Abrechnungen könnten nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. Nach dem neuen WEG-Gesetz erhält der Verwalter mehr Kompetenzen, um etwa eigenverantwortlich Aufträge zu vergeben. Der dafür geltende Rahmen soll von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt werden. Ein Verwaltungsbeirat wird aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet, die ehrenamtlich Aufgaben übernehmen. Nach dem neuen WEG kann die Zahl festgelegt werden. Zudem hat der Verwaltungsbeirat künftig die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Ab 2022 braucht ein Hausverwalter eine Zertifizierung von der Industrie- und Handelskammer (IHK).

Diese und weitere neue Regelungen haben weit reichende Konsequenzen. Dieser Kommentar soll dafür allen, die in der Praxis mit dem Wohnungseigentumsrecht zu tun haben, ein Wegweiser durch das Labyrinth des WEG und vor allem auch der neuen Regeln sein.

Autoren

Prof. Dr. Stefan Hügel ist Notar in Weimar und Honorarprofessor an der Friedrich-Schiller-Universität in Jena.

Dr. Oliver Elzer ist Richter am Kammergericht, Mitglied des 1. Senats des Berliner Anwaltsgerichtshofs.

Das Sachverzeichnis hat Günter R. Hagen, Rechtsanwalt in München, bearbeitet.

Aufbau und Inhalt

Diese dritte Auflage ist wie die vorherigen Auflagen wie ein juristischer Kommentar aufgebaut. Vorangestellt sind ein Vorwort, ein Inhaltsverzeichnis und ein Literaturverzeichnis. Sehr zweckmäßig ist, dass der vollständige Gesetzestext des WEG der eigentlichen Kommentierung vorangestellt ist. Suchende, die nur schnell eine bestimmte Vorschrift des WEG suchen, werden so schnell fündig. Das Buch ist sachbezogen wie das WEG in 49 Paragrafen aufgebaut. Jedem Paragrafen ist der jeweilige Gesetzestext vorangestellt.

Die Kommentierungen gliedern sich dem WEG entsprechend wie folgt:

Teil 1. Wohnungseigentum:

  1. Begriffsbestimmungen
  2. Begründung des Wohnungseigentums
  3. Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  4. Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  5. Wohnungserbbaurecht

Teil 2. Dauerwohnrecht

Teil 3. Verfahrensvorschriften

Teil 4. Ergänzende Bestimmungen

Anhang:

  1. Synopse alt – neu
  2. Synopse neu – alt
  3. COVID-19-Pandemie
  4. Kommentierung zu § 6 COVMG

Den Schluss bildet ein umfassendes Sachregister.

Im ersten Abschnitt des Teil 1 des WEG wird die Begründung des Wohnungseigentums definiert. Die gesetzlichen Vorgaben bilden die Grundlage für die Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil durch das Grundbuchamt. Der zweite Abschnitt des WEG betrifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und regelt in den Paragrafen 13, 14 und 16 WEG deren Rechte und Pflichten sowie die Nutzung und Kostenaufteilung. Der dritte Abschnitt betrifft die Verwaltung. So werden etwa in Paragraf 27 WEG die Aufgaben des WEG-Verwalters definiert. Im vierten Abschnitt werden die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer behandelt. Einzelheiten zum Wohnungserbbaurecht sind im Abschnitt fünf zu finden.

Da es immer wieder zu Streitigkeiten unter Eigentümern oder auch zwischen Eigentümern und Verwaltern kommt, gibt es zum reinen Gesetzestext zahlreiche Kommentare. Sie sollen Verwaltern und Anwälten die Arbeit erleichtern und richten sich weniger an Privatpersonen.

Diskussion

Der Kommentar befasst sich selbstverständlich mit dem grundsätzlichen WEG-Recht nach bisherigem Muster, informiert aber auch ferner über die Neuerungen durch die umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts 2021. Die Änderungen ziehen sich dabei durch das gesamte WEG und sind von enormer praktischer Bedeutung, so z.B. in den folgenden Bereichen:

  • Erleichterung baulicher Maßnahmen
  • Förderung von Elektromobilität, Glasfaseranschluss, Barrierefreiheit, Einbruchschutz
  • Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer
  • Stärkung des Verwaltungsbeirats
  • Stärkung der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft
  • Neustrukturierung der Beziehungen zwischen Verwalter, Eigentümern und Verband
  • Mehr Rechtssicherheit in der Begründungsphase
  • Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen
  • Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung
  • Harmonisierung von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
  • Modernisierung des Verfahrensrechts

Im Überblick kristallisieren sich die wesentlichsten folgenden Veränderungen heraus:

Erleichterung baulicher Veränderungen:

Die Wohnungseigentümer erhalten mit dem neuen WEG im Grundsatz einen Anspruch auf den Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, einen barrierefreien Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss – jedoch auf eigene Kosten.

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht, das insbesondere für solche Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können künftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Verteilung der Kosten:

  • Die Kosten einer Sanierung tragen die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben.
  • Haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile die Maßnahme beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten mit der Ausnahme, dass die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
  • Gleichermaßen tragen sämtliche Eigentümer die Kosten, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Wichtiger Anhaltspunkt bleibt hier der schon für modernisierende Instandsetzungen geltende 10-Jahres-Zeitraum.

Organisation der Verwaltung: Eigentümerinnen und Eigentümer haben ab einer bestimmten Größe der Wohnanlage einen Anspruch darauf, die Verwaltung einem zertifzierten Verwalter zu übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Dafür gilt eine Übergangszeit von zwei Jahren.

Durchführung von Eigentümerversammlungen: Zukünftig sind Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Es ist zulässig, eine Einladung auf elektronischem Wege vorzunehmen. Ferner können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen.

Vertretungsbefugnis des Verwalters: Künftig können die Wohnungseigentümer bei Abschluss des Verwaltervertrages festlegen, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von den Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Ferner können auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang in die Autonomie des Verwalters fallen.

Fazit

Nach fast siebzig Jahren wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erstmals umfassend reformiert. Die Neuregelungen traten am 1. Dezember 2020 in Kraft. Die Änderungen sollen energetische Sanierungen erleichtern und Sanierungsstaus beenden. Dabei wollen die auf das Immobilienrecht spezialisierten Autoren unterstützen und sich mit ihren prägnanten und praxisgerecht aufbereiteten Erläuterungen an Fachanwälte, Hausverwalter, Beiräte, Notare und Bauträger wenden.

Als Fazit kann abschließend festgehalten werden, dass sich die Kommentierungen wie in den vorherigen Auflagen durchweg auf einem sehr hohen Niveau bewegen, ohne in eine unverständliche Mengenerweiterung der Materie abzugleiten. Der o. g. Zielgruppe ist dringend anzuraten, dieses Werk anzuschaffen, um auf dem Laufenden zu sein und sich mit den Neuregelungen sehr gut auseinandersetzen zu können. Nicht nur als Nachschlagewerk, auch aufgrund der handlichen Größe ist der Kommentar auch sehr gut mobil einsetzbar.


Rezension von
Hans-Joachim Dörbandt
Fachautor in den Bereichen Pflege, gesetzliche Pflegeversicherung, gesetzliche Krankenversicherung
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Zitiervorschlag
Hans-Joachim Dörbandt. Rezension vom 10.05.2021 zu: Stefan Hügel, Oliver Elzer, Günther R. Hagen: Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG). Verlag C.H. Beck (München) 2021. 3. Auflage. ISBN 978-3-406-75662-7. In: socialnet Rezensionen, ISSN 2190-9245, https://www.socialnet.de/rezensionen/28189.php, Datum des Zugriffs 14.06.2021.


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